나이스옥션 법원경매 부천 2025타경896 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 403-6 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경896 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 403-6 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경896
• 주소: 경기도 김포시 고촌읍 은행영사정로51번길 53-1
• 용도: 근린시설

부천지원 경매1계 2025타경896 | 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 은행영사정로51번길 53-1 | 감정가: 1,738,568,600원 | 최저가: 1,216,998,000원 | 용도: 근린시설

1. 부천 지원 2025타경896 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경896 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 403-6

용도: 근린생활시설

감정가: 1,738,568,600원

토지면적: 670.00㎡ (약 202.68평)

건물면적: 435.19㎡ (약 131.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 컨테이너박스(사무실) 및 냉장시설은 이동 용이함으로 매각에서 제외.

1.1. 1.입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량을 이용한 본건까지의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로는 노폭 약 3~4미터의 포장도로를 이용하고 있습니다. 김포시 고촌읍은 서울 접근성이 뛰어나고, 김포 골드라인 고촌역을 중심으로 상권이 발달하고 있어 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

1.1. 2.권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리분석 사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 동일한 소유자에 속하는 토지와 그 지상의 건물이 매매, 증여, 강제경매 등의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되었을 때, 건물 철거의 특약이 없는 한 건물 소유자가 토지 사용권을 가지는 권리입니다. 특히 저당물 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 민법 제366조에 따른 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 본건의 경우, 법정지상권의 성립 여부와 그 범위, 지료 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.1. 3.상권분석

본건이 위치한 김포시 고촌읍 신곡리 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 고촌역을 중심으로 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 김포시의 지속적인 개발 계획으로 인해 지역 경제 활성화 및 상권의 성장 가능성이 있습니다. 근린생활시설 용도에 따라 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능하며, 인근의 소규모 공장과 농경지 또한 지역 경제의 일부를 형성하고 있습니다.

1.1. 4.생활정보

본건 인근에는 '고촌초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 더불어 고촌중학교, 신곡중학교, 신곡초등학교 등도 인근에 있어 교육 여건이 양호한 편입니다. 김포 골드라인 고촌역이 가까워 서울 강서구 및 김포공항 등으로의 이동이 용이하며, 김포대로, 김포한강로, 수도권 제1순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등 광역 교통망 접근성 또한 우수합니다. 생활 편의 시설로는 각종 병원, 마트, 은행 등이 고촌역 주변으로 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 제약이 발생하며 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만): 김포국제공항의 항공기 운항 안전과 관련된 고도 제한이 적용됩니다.

* 수평표면구역, 장애물제한표면구역: 김포국제공항의 안전구역으로 항공기 운항에 영향을 줄 수 있는 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일정 지역 내에서 가축 사육이 제한됩니다.

* 성장관리권역: 과밀억제 및 난개발 방지를 위한 수도권정비계획법상의 규제를 받습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 상수원 수질 보전을 위해 폐기물 매립 시설 설치가 제한됩니다.

* 상대보호구역(고촌초등학교): 학교 주변의 교육 환경 보호를 위한 시설 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

이 외에도 '임대관계 미상'으로 인한 명도 문제나, 매각에서 제외된 컨테이너 박스 및 냉장 시설과 관련된 상황이 있을 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역 및 수도권 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 근린생활시설로서의 활용 가능성과 함께 아파트 단지, 단독주택 등 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 교통망 또한 우수하여 서울 접근성이 뛰어나며, 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 낙찰 시 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 공항 고도 제한 및 여러 토지이용계획상의 제약 조건들을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 본 물건은 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.1. 7.투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 뛰어난 입지: 서울과 인접한 김포시 고촌읍에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 개발 잠재력: 김포시의 도시 개발 계획과 연계하여 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용 가능성: 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

다만, 앞서 언급된 법정지상권 및 각종 토지이용계획상의 제약 조건을 충분히 검토하고, 이를 극복할 수 있는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계