나이스옥션 법원경매 부천 2025타경872 [1] 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 378 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 '석정초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모 공장 및 창고, 상가점포, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

- 기호1,2 : 완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서 현황 공장 건부지 등으로 이용 중임.
- 기호3 : 현황 기호1,2토지 진입도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 북측 및 북동측으로 노폭 약 6~12 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1 : 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, <추가기재>본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니 인허가나 토지거래 전 등 지역지구 등의 편입여부를 반드시 관계부서에 확인받으시기 바랍니다.
- 기호2,3 : 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호4,5,7]
일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서
- 벽체 : 판넬잇기 등
- 바닥 : 몰탈 위 에폭시 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

[기호6]
일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
- 외벽 : 판넬잇기 등
- 내벽 : 인테리어 등
- 바닥 : 쉬트깔기 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

기호4,5,7 건물은 공히 공장 등으로 이용 중이며, 기호6건물의 경우 사무실, 기숙사 등으로 이용 중임.

설비내역

각 건물 공히 기본적인 전기설비를 구비하였으며, 기호6,7건물은 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경872 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 378

용도: 공장

감정가: 2,875,120,180원

토지 면적: 3125.00㎡ (약 945.3평)

건물 면적: 1074.14㎡ (약 324.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1090.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미기재)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 '석정초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공장 및 창고, 상가점포, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호1,2 토지는 완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 2필지의 부정형 토지로서 현황 공장 건부지 등으로 이용 중입니다.

기호3 토지는 현황 기호1,2 토지의 진입도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

대상 토지는 북측 및 북동측으로 노폭 약 6~12m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

모든 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

(주의: 본 증명은 전산오류 가능성이 있으니, 인허가나 토지거래 전 반드시 관계부서 확인 필요)

2.6. 주변 시설 (혐오시설 등)

경기도 김포시 대곶면 쇄암리 378번지 주변은 주로 공업 지역 및 농림 지역이 혼재되어 있으며, 대규모 산업단지나 물류창고 등이 위치할 가능성이 높습니다. (Google 지도 검색 결과 기준)

현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 확인은 어렵습니다. 다만, 인근 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 먼지 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

말소기준권리: 2023-03-06 접수된 국민은행 근저당권 (을21, 채권액 1,168,800,000원)

인수 대상 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

총 채권액 (등기부 기재 기준): 2,480,954,209원

주요 권리 내역:

- 소유권이전: 안덕심 (2016-09-01), 정병인 (2024-01-30, 협의분할 상속)

- 근저당권: 국민은행 (다수, 총 1,868,800,000원), 이현옥 (234,000,000원), 부강보드주식회사 (200,000,000원)

- 압류/가압류: 국민은행 (20,694,209원), 국민건강보험공단, 경기신용보증재단, 김포세무서장

- 임의경매: 국민은행 (2025-03-12, 채권액 1,638,912,958원)

3.2. 등기부 요약 (건물)

말소기준권리: 2023-03-06 접수된 국민은행 근저당권 (을4, 채권액 1,168,800,000원)

인수 대상 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

총 채권액 (등기부 기재 기준): 2,480,954,209원

주요 권리 내역:

- 소유권보존: 안덕심 (2016-12-21)

- 소유권이전: 정병인 (2024-01-30, 협의분할 상속)

- 근저당권: 국민은행 (다수, 총 1,868,800,000원), 이현옥 (234,000,000원), 부강보드주식회사 (200,000,000원)

- 압류/가압류: 국민은행 (20,694,209원), 국민건강보험공단, 경기신용보증재단, 김포세무서장

- 임의경매: 국민은행 (2025-03-12, 채권액 1,638,912,958원)

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 4명입니다.

- 임차인: MUNAWIRMUHAMAD

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-04-02

대항력: 없음

- 임차인: MUSTAQIMYANSHUR

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-12-31

대항력: 없음

- 임차인: RIFAIANGGIKHOIRUR

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-12-31

대항력: 없음

- 임차인: SUPRAYITNO

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-05-02

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건은 김포시 대곶면 일대의 공업 지역에 위치하며, 중소규모 공장 및 창고 밀집 지역의 일부입니다.

주변에 농경지 및 임야가 혼재하여 지역 특성이 복합적입니다.

4.2. 주요 업종

현황 이용 상태를 고려할 때, 기계, 제조업, 물류 창고 등 산업 활동에 적합한 환경으로 판단됩니다.

건물 용도가 공장으로 되어 있으며, 일부 건물은 사무실 및 기숙사로도 활용 중입니다.

4.3. 시장 잠재력

김포시는 수도권 서북부의 주요 산업 거점으로, 지속적인 산업 발전에 따른 공장 및 창고 수요 증가가 예상됩니다.

계획관리지역에 해당하여 건축 행위 및 개발에 대한 용이성이 비교적 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '석정초등학교'가 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성이 있습니다.

기타 생활 편의시설은 대규모 주거 지역에 비해 제한적일 수 있으며, 차량 이동이 필요한 수준입니다.

5.2. 주거 환경

공장 밀집 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

다만, 일부 건물에서 기숙사로 활용되는 점은 근로자들의 편의를 고려한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

제시외 건물 면적이 1090.00㎡에 달하여, 이 부분의 처리 방안 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (감정평가서 참조)

일부 건물의 건축 연도가 명시되지 않았으나, 감정평가서상 준공일자를 통해 노후도를 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 업종은 불가합니다.

성장관리계획구역의 경우, 향후 개발 및 건축 시 관련 계획 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 24억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매 절차 상 낙찰로 모든 권리가 말소될 가능성을 높여주지만, 채권자 및 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 일반 물건에 비해 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계

임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

(대항력 없음으로 명시되어 있으나, 권리관계 확인 시 주의 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재의 공장용지 및 건물로, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

주변 입지 및 용도를 고려할 때 산업 활동을 위한 용도로 적합하며, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

다만, 높은 채권 총액, 상당한 면적의 제시외 건물, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보) 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

또한, 가축사육제한구역 등 토지 이용상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 3125㎡ (약 945.3평)의 넓은 토지는 다양한 규모의 공장이나 물류 창고 운영에 유리한 기반을 제공합니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용 및 건물 활용 계획 수립 시 효율적입니다.

8.3. 공장 용도로의 적합성

현황 공장으로 이용 중이며, 주변 환경 역시 공업 지대이므로 별도의 용도 변경 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

8.4. 개발 잠재력

계획관리지역에 해당하여 향후 증축, 개축 등 사업 확장이나 토지 활용 계획 수립 시 유리한 조건을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,875,120,180원입니다.

등기부상 총 채권액은 24억 원을 초과하나, 모든 권리가 말소되는 임의경매 절차이므로 인수할 부담은 없습니다.

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 향후 개발 가치, 제시외 건물의 처리 비용, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 이하에서 신중하게 접근하며, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(명도, 수리, 세금 등)을 충분히 고려한 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.