나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32700 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 588-5 명성빌라 지층 1호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32700 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 588-5 명성빌라 지층 1호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경32700 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 588-5 명성빌라 지층 1호 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 69,972,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32700 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채무자: 김OO (소유자와 동일)

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 588-5 명성빌라 지층 1호

용도: 다세대주택 (지층)

감정가: 204,000,000원

건물면적 (전용): 59.73$\text{m}^2$ (약 18.07평)

토지면적: 31.24$\text{m}^2$ (약 9.45평, 대지권)

구조/사용승인: 철근콘크리트조 스라브지붕, 1997.04.25 (약 28년 경과)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 중동 소재 "순천향대학교 부천병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형이며, 동측과 남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 향후 개발 제한이 비교적 적습니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 중동은 부천시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다. 인근에 대형 병원(순천향대학교 부천병원)이 있어 의료 접근성이 매우 우수하며, 병원 주변으로 다양한 편의시설과 식당가 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 이는 실거주 목적의 수요와 병원 관계자 및 방문객을 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있는 요소입니다. 상권은 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의를 중심으로 형성되어 있습니다.

2.3. 생활정보

가장 큰 특징은 순천향대학교 부천병원 남측 인근에 위치한다는 점입니다. 이 외에도 상대보호구역(부명중, 부명고, 부명초 관련)이 설정되어 있어 학교가 인근에 소재함을 간접적으로 알 수 있으며, 교육 환경은 보통 수준 이상일 것으로 예상됩니다. 주요 도로는 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 주거지로서의 기본 환경은 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 기타 특이사항

본건 주변은 일반적인 주거지역으로 평가되며, 조사 결과 현저한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근의 순천향대학교 부천병원 지하에는 장례식장이 있으나, 이는 대형 병원의 일반적인 부속시설로 해당 건물 자체에 밀접하게 위치한 것은 아닙니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 건은 소유자 김OO를 채무자로 하는 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매이므로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상의 선순위 권리 및 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 선순위 전세권 등)에 대해서는 별도의 정밀한 현장조사 및 등기부 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 지층 물건의 리스크: 본 건은 다세대주택 중 "지층"에 위치하고 있어 채광, 통풍, 습도, 침수 우려 등 일반적인 지상층 주택 대비 주거 쾌적성이 낮을 수 있습니다. 또한, 이에 따라 가격적인 측면에서도 감가 요인으로 작용할 가능성이 높습니다.

2) 임대차 관계: 감정평가서상 "임대미상"으로 기재되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

3) 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 약 28년이 경과하여 건물 자체의 유지보수 상태 및 노후화로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 부천시 중동의 준수한 주거 입지에 위치하며, 특히 대형 병원 인근이라는 강력한 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역 내 토지/건물 일괄매각 물건으로 기본적인 투자 가치는 확보하고 있으나, 건물의 용도가 지층 다세대주택이고 건물 연식이 오래되었다는 점은 분명한 약점입니다. 투자 결정 전 반드시 지층 주택의 쾌적성 및 임차 관계 확인이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 핵심 입지: 순천향대학교 부천병원 인근의 제2종일반주거지역으로, 중동 지역 내에서도 의료 및 생활 편의성이 높은 입지입니다.

2) 저렴한 진입: 지층이라는 특성 때문에 지상층 대비 낮은 가격으로 주거 입지가 좋은 지역에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

3) 전용면적 대비 효율성: 전용면적 59.73$\text{m}^2$ (약 18.07평)으로 비교적 넓은 면적을 보유하고 있어 실사용에 유리합니다.

5. 투자 전략 (투자가이드)

1) 철저한 현장 조사: 지층의 습도, 누수, 채광 상태 등 주거 쾌적성 관련하여 정밀한 현장 조사를 실시해야 합니다.

2) 명도 계획 수립: 임대미상이므로, 점유자 확인 후 소유자 혹은 임차인에 따른 명도 전략 및 예상 비용을 미리 산정해야 합니다.

3) 리모델링 비용 고려: 연식이 있는 건물이므로 낙찰 후 주거 환경 개선을 위한 리모델링 비용을 예상 매입가에 포함하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계