나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33039 [1] 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 107동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33039 [1] 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 107동 4층404호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경33039
• 주소: 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 107동 4층404호
• 감정가: 381,000,000원
• 최저가: 266,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부천지원 경매1계 2025타경33039 | 소재지: 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 107동 4층404호 | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 266,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부천지원 2025타경33039 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 107동 4층 404호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 381,000,000원

토지면적: $79.23\text{m}^2$ (약 23.97평)

건물면적 (전용): $60.00\text{m}^2$ (약 18.15평, 구 $24\sim 25$평형대 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

층수: 12층 중 4층

사용승인일: 2017년 2월 13일

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건 아파트는 경기도 김포시 마산동 소재 한강신도시 내에 위치하며, "은여울초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경의 쾌적성이 양호합니다.

교통 환경:

단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 "마산역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 다만, 김포골드라인의 혼잡도는 여전히 김포시의 주요 문제점으로 거론되고 있으므로 이 부분은 출퇴근 시 고려해야 할 사항입니다.

교육 환경:

단지 주변으로 "은여울초등학교"를 비롯한 교육시설이 가까이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

혐오 시설 및 특이 사항:

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 김포 한강신도시 일부 지역에서는 생활쓰레기 자동집하시설인 크린넷의 잦은 고장 문제가 발생하여 주민 불편이 보고된 바 있습니다. 또한, 광역적인 관점에서 김포시의 서울 편입 논의 과정에서 쓰레기 매립장 등 혐오시설 관련 이슈가 지역 내에서 논의되고 있는 점도 참고할 필요가 있습니다.

2. 상세 분석

2.1. 권리 분석 (임차인 현황)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기사항전부증명서상 **임차권등기명령**이 등재되어 있는 것이 핵심 권리 특이사항입니다.

임차인 정보: 손**

보증금: 280,000,000원

확정일자: 2022.08.26

주민등록/점유개시일: 2022.09.28

분석 의견:

임차인이 임차권등기명령을 통해 보증금 2억 8천만 원에 대한 우선변제권을 확보하고 있습니다. 임차인의 확정일자(2022.08.26)가 말소기준권리(경매를 신청한 채권자의 근저당권 등)보다 빠를 경우 임차인은 **대항력 및 우선변제권**을 모두 주장할 수 있는 선순위 임차인일 가능성이 높습니다. 만약 선순위 임차인이라면 낙찰자가 인수해야 하는 보증금(잔여 보증금)이 발생할 수 있습니다.

**주의사항: 입찰자는 반드시 말소기준권리를 확인하여 임차인의 권리 순위를 판단하고, 낙찰대금으로 보증금 전액이 변제되는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 인수 금액 발생 시 투자 리스크가 커집니다.**

2.2. 상권 및 생활정보 분석

상권 환경:

주변은 아파트 단지 주거지역 상권으로, 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 김포 한강신도시의 계획도시 특성상 상업시설 접근성은 양호한 편입니다.

단지 정보:

2017년 2월에 사용승인된 총 12층 건물 중 4층 물건이며, 철근콘크리트 구조로 건축되어 양호한 내구성을 갖추고 있습니다. 지역난방 방식을 사용하고 있으며, 총 662세대의 비교적 큰 단지입니다.

토지이용계획:

제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있어 주거환경에 적합하며, 도시계획에 따라 체계적으로 개발된 지역임을 알 수 있습니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

권리 분석 리스크:

가장 큰 리스크는 **임차권등기**로, 임차보증금 2억 8천만 원의 선순위 여부에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 결정될 수 있습니다. 배당요구를 하였더라도 배당받지 못한 금액은 낙찰자 부담이 되므로, 정확한 선순위 분석이 필수적입니다.

명도 리스크:

임차권등기 명령을 통해 권리를 확보한 임차인이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 김포한강신도시 마산동의 신축급(2017년 준공) 아파트 중 소형 평형대에 속하는 물건입니다. 입지적으로는 초등학교 인접 및 마산역 역세권(근접)이라는 장점을 보유하고 있어 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, **감정가(381,000,000원) 대비 임차보증금(280,000,000원)의 비중이 높아** 권리관계에 대한 철저한 분석 없이는 투자가 어려운 물건입니다.

투자 포인트:

1. **신축급 및 소형 평형:** 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧고, 전용 $60\text{m}^2$ (구 $24\sim 25$평형)는 1~3인 가구의 실수요가 꾸준한 평형대로 환금성이 양호합니다.

2. **역세권 및 학세권:** 김포골드라인 마산역 근접 및 초등학교를 품은 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 성격의 입지로 주거 선호도가 높습니다.

3. **가격 경쟁력 확보 가능성:** 임차인 리스크로 인해 유찰될 경우, 임차보증금과의 차액이 줄어들어 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

**결론적으로, 본건은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석이 선행된 후, 시장 최저가와의 비교를 통해 안전 마진을 확보할 수 있을 때 입찰을 검토해야 할 물건입니다.**

법원 정보

부천지원 경매1계