나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32650 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-8 쌍용씨동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2003.3.21)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-307호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유
치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(새싹유치원-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32650 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-8 쌍용씨동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

토지지분: 17.4487㎡ (약 5.28평)

건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2003년 03월 21일

건축물 구조: 철근콘크리트조

총 층수: 5층 (해당 물건 2층)

건축물대장상 건물 면적: 85.32㎡ (전체 건물 연면적)

대지권 면적: 127.7㎡ (건물 전체 대지 면적)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

물건 토지의 북측으로는 포장된 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역(두리유치원, 부천대학교, 새싹유치원, 심곡초, 연세유치원) 및 절대보호구역(새싹유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 14일 접수된 부평세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

낙찰 시, 갑8(압류), 갑9(압류), 갑10(강제경매), 갑11(압류) 등은 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 9번 순위의 주택임차권 (서울보증보험주식회사)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

해당 임차인은 2022년 06월 30일에 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 131,200,000원입니다.

임차인의 배당신고일자는 2024년 07월 22일이며, 대항력이 있습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

이는 낙찰 시 임차인에게 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 131,200,000원입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 별도의 추가 보증금 납부 의무가 없다는 의미로 해석되며, 임차인의 보증금 인수 가능성과는 별개입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 인근 지역의 유사 건물(다세대주택)의 매매가는 다음과 같습니다.

- 서진베스트빌 (2002년 준공, 2026년 3월 매매): 83,000,000원 (면적 31.01㎡, 약 9.38평)

- 현대빌리지7차 (2000년 준공, 2026년 3월 매매): 180,000,000원 (면적 71.1㎡, 약 21.51평)

- 삼성퍼스터빌 (2001년 준공, 2026년 4월 매매): 235,000,000원 (면적 71.28㎡, 약 21.57평)

본 물건의 전용면적은 35.10㎡ (약 10.62평)입니다.

면적당 가격으로 환산 시, 31.01㎡(약 9.38평)인 서진베스트빌의 경우 약 267.6만원/㎡, 71.1㎡(약 21.51평)인 현대빌리지7차의 경우 약 253.2만원/㎡입니다.

이를 바탕으로 본 물건(35.10㎡)의 시세를 추정하면, 약 8,800만원에서 9,500만원 수준으로 예상됩니다.

다만, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 순수 부동산 가치에 대한 추정치이며, 주변 시세 대비 본 물건의 감정가(134,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 원활한 편입니다.

* 교육: 부천대학교가 인근에 위치하며, 주변에 두리유치원, 새싹유치원, 심곡초등학교, 연세유치원 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 이들 시설이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 131,200,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 실제 시장 가치 괴리: 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 예상 시세(약 8,800만원 ~ 9,500만원)가 감정가(134,000,000원)보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 부담까지 고려하면, 총 인수 비용은 감정가를 크게 초과할 가능성이 있습니다.

* 채권자이자 임차인: 본건 강제경매의 채권자(서울보증보험)가 임차인이기도 합니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 해석될 수 있으며, 경매가 진행되어도 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 인수될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 요건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 리스크입니다. 임차인의 보증금 131,200,000원이 낙찰 후 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 이는 본 물건의 예상 시세 대비 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서 입찰 전에 임차인과의 협상 가능성, 배당 절차를 통한 보증금 회수 예상 금액 등을 면밀히 분석하여 실제 총 인수 비용을 정확히 산출하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구라는 지역적 이점과 다세대주택 밀집 지역의 안정적인 수요 기반.

* 부천대학교 인근으로 학생 및 직장인 등 잠재적 임차 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수 부동산 가치(인수되는 임차 보증금 부담이 없을 경우의 가치)를 기준으로 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건(35.10㎡)의 공실 상태에서의 시장 가치는 약 8,800만원에서 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 대항력 있는 임차인 보증금(131,200,000원)이 우선 변제권으로 인해 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

만약 입찰가가 90,000,000원이라고 가정할 때, 임차인은 우선 변제권으로 인해 최대 90,000,000원까지만 배당받게 됩니다. 이 경우, 임차인은 131,200,000원 - 90,000,000원 = 41,200,000원의 잔액을 매수인에게 인수받게 됩니다.

따라서 총 실제 부담액은 입찰가 90,000,000원 + 인수 보증금 41,200,000원 = 131,200,000원이 됩니다.

이는 공실 상태의 예상 시세인 8,800만원~9,500만원을 크게 상회하므로, 본 물건은 현재 상태에서는 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원 을 제시합니다.

다만, 위에서 설명한 바와 같이 90,000,000원에 낙찰 시, 실제 총 인수 비용은 131,200,000원이 되므로, 이는 현재 시세 대비 손실을 감수하는 금액이며, 투자 전 반드시 임차인 상황 및 배당표를 재확인하시어 최종 인수 금액을 산출하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.