나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32566 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부안초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(역곡역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2020.06.25)

외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32566 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 DY팰리스 가동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

토지지분: 22.53㎡ (약 6.82평)

건물면적: 31.38㎡ (약 9.50평)

건물지분: 31.38㎡ (약 9.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난합니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 역곡역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로, 2020년 6월 25일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 치장타일 마감이며, 창호는 하이샷시 등입니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지: 세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초, 양지초), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 7일자 남동세무서장의 압류입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 황석진 외 1명 (2020-07-02)

* 공유자전원지분전부이전: 유지성 (2021-04-23, 말소)

* 주택임차권: 한 (2023-02-08, 말소) - 보증금 247,000,000원, 전입일자 2021-04-26, 확정일자 2021-06-21. HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류: 남동세무서장 (2022-06-07, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-07-13, 말소) - 1,999,000,000원

* 압류: 부천시 (2023-09-14, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-13, 말소) - 247,000,000원 (본건 사건의 근거)

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 247,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-26

* 확정일자: 2021-06-21

* 배당신고일자: 2023-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 2,246,000,000원

1.3. 상권분석

건물 정보: 본 건은 DY팰리스 가동에 위치하며, 총 27세대가 거주하는 5층 건물로 2020년 6월에 사용승인되었습니다.

주변 환경: 인근은 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

시세 분석:

* 제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 12월 기준으로 2,000만원에서 14,200만원 사이의 거래 금액이 있었습니다.

* 면적별 평당 시세는 약 224만원에서 947만원으로 나타납니다. (다만, 2,000만원 거래는 특수한 상황으로 보입니다.)

* 본 건의 감정가는 219,000,000원이며, 면적은 31.38㎡ (약 9.50평)입니다. 이를 평당으로 환산하면 약 2,305만원/평입니다.

* 이는 제공된 주변 거래 사례들의 평당 시세보다 현저히 높은 수준입니다. 본 건 DY팰리스가 2020년에 준공된 신축 건물임을 감안한 감정가로 판단되나, 주변의 상대적으로 오래된 다세대주택 거래 사례와는 가격 괴리가 존재합니다.

* 따라서, 본 건의 입찰 시에는 감정가와 주변 실거래가 간의 괴리를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본 건은 부안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(부안초, 양지초)에 해당하므로 부천교육지원청에 문의가 필요할 수 있습니다.

교통: 지하철 1호선 역곡역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 확인: 현장 답사를 통해 인근에 혐오시설(공장, 유흥업소 등) 존재 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다. 별도 지도 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 주거 지역 인근의 잠재적 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(219,000,000원)가 주변 다세대주택의 최근 거래 시세(약 2,000만원~14,200만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 부담이 될 수 있습니다.

건물 신축 연도: 본 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축이지만, 향후 장기적인 관리비 및 유지보수 비용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

공동주택 특성: 다세대주택은 층간 소음, 주차 문제, 공용 부분 관리 등 공동 생활에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건입니다.

그러나 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 신축이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 시장 상황과의 괴리를 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 향후 비교적 장기간 유지보수에 대한 부담이 적습니다.

우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며 지하철역과의 접근성이 양호하여 주거 환경의 안정성이 높습니다.

권리상 안전: 모든 선순위 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 다세대주택의 평당 가격대는 약 224만원에서 947만원 범위로 추정됩니다. 본 건의 면적(약 9.50평)에 이를 적용할 경우, 시세는 대략 2,138만원에서 8,996만원 범위가 될 수 있습니다.

이는 감정가(219,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 거래가와의 괴리가 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

추천 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% 수준인 153,300,000원에서 197,100,000원 사이에서, 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 본 건의 실제 가치를 면밀히 재평가하여 결정하는 것이 바람직합니다. 초기 고려선으로 감정가의 80%인 약 175,200,000원을 설정하고, 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.