나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32678 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 201동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32678 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 201동 2층 201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경32678
• 주소: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 201동 2층 201호
• 감정가: 144,000,000원
• 최저가: 70,560,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매1계 2025타경32678 | 소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 201동 2층 201호 | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 70,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 부천지원 2025타경32678 (1))

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 통진초등학교 북측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대이며, 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 201동 2층 201호

용도: 다세대주택

사건번호: 부천지원 2025타경32678 (1)

감정가: 144,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 통OOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자/채무자: 허OO

1.3. 면적 정보

토지면적 (대지권): 33.93㎡ (약 10.26평)

건물면적 (전용면적): 48.83㎡ (약 14.77평)

* 다세대주택이므로 전용면적만 표시하며, 분양면적(공급면적)은 통상적으로 이보다 넓습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 통진초등학교 북측 인근의 다세대주택 단지 내 6층 건물 중 2층에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택이 밀집되어 형성된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 북측으로 포장된 소로와 접하고 있어 단지 진출입에 어려움이 없습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층입니다. 외벽은 치장타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며 샤시 창호가 사용되었습니다. 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다. 현재 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 건폐율/용적률 측면에서 주거 개발에 적합한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(통진초등학교 인근), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 다양한 법적 제한이 복합적으로 적용되고 있어, 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 통진읍 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 근거리에 있어 기본적인 교육 시설은 양호합니다. 주거지대 특성상 대규모 상권보다는 생활 밀착형 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 김포 통진읍 지역의 신축 다세대주택 분양가는 1억대 후반에서 2억대 수준으로, 본건의 감정가(1억 4천 4백만원)는 주변 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있는 가격대입니다.

3.2. 생활 정보

통진초등학교가 근거리에 있어 학령기 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 단지형 다세대주택으로 주거 안정성이 확보되며, 승강기 및 도시가스 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 종류 및 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(허OO)와 소유자(허OO)가 동일하여 복잡한 권리 관계는 적습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 보이나, 매각대상 물건 명세서 등을 통해 최종적인 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.

4.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 미확인 임차인 유무에 따라 명도 난이도가 결정되므로, 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람을 통한 임차인 관계 확인이 필수입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 지역적 리스크 (혐오시설 관련)

김포시 지역은 최근 광역 쓰레기 소각장, 데이터센터 등 일부 기피시설(혐오시설) 건립 문제가 시민들의 주요 쟁점으로 부각된 바 있습니다. 해당 물건지(서암리 842-5)의 직접적인 근접성은 확인되지 않으나, 김포시의 전반적인 개발 계획과 기피시설 관련 동향은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

5.2. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인(대항력 여부 포함) 또는 점유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 시세 변동 리스크

다세대주택은 아파트에 비해 시장 상황에 민감하게 반응할 수 있으며, 특히 외곽 지역의 경우 공급 과잉이나 금리 변동에 따른 시세 하락 가능성이 상존합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1억 4천 4백만원의 감정가로 책정된 소형 다세대주택으로, 주변 신축 빌라 시세 대비 경쟁력 있는 가격대에서 출발할 가능성이 높습니다. 제1종일반주거지역 내 통진초등학교 인근의 주거 입지로 실수요층을 확보할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 복합적인 군사 및 환경 관련 제한 사항을 입찰 전 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 주변 신축 빌라 분양가 대비 낮은 감정가로 시작하여 낙찰가 방어에 유리할 수 있습니다.

실수요 확보: 초등학교 인근 주거지대로서 신혼부부 및 소형 가구의 실수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대규모 수리 불필요: 비교적 최근 건축된 다세대주택일 가능성이 높으며, 감정평가서상 주요 설비가 양호한 상태로 기재되어 있어 큰 수리 비용이 절감될 수 있습니다.

6.3. 투자 전략 (권장)

1순위: 매각 물건 명세서를 통한 임차인의 대항력 유무와 정확한 전입일을 확인하여 명도 비용을 사전에 예측해야 합니다.

2순위: 인근 부동산 중개소를 통해 보수적인 실거래가 및 매매 호가를 파악하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

3순위: 군사시설 보호구역 등의 제한 사항이 실제 건축물 관리나 증축에 미치는 영향을 최종적으로 확인해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계