나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33104 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 53-28 세븐캐슬 비동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.04.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 부천지원 2025타경33104 (1)입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 여월동 53-28 세븐캐슬 비동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 사용승인일은 2020년 3월 30일입니다.

총 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 281,000,000원입니다.

토지 면적은 29.71㎡ (약 9.0평)이며, 건물 면적은 56.66㎡ (약 17.1평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 윤OO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 있으며, 이는 특수 물건 정보에도 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

* 소재지인 경기도 부천시 오정구 여월동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 주거 단지가 분포하고 있습니다.

* 검색 결과, 부천시 오정구 일대에 광역소각장 건설 추진에 대한 주민 반발 사례가 있는 것으로 나타났습니다. 현재 보고서의 물건지 바로 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성 및 주변 상업 시설과의 접근성은 일반적인 도심 주거지의 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 등본상 말소기준권리는 2025년 4월 2일 접수된 윤세영의 강제경매 (갑5)입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑3: 2020년 9월 1일 접수된 소유권이전 2번 신탁등기 말소.

* 을1: 2024년 6월 24일 접수된 주택임차권 (권리자: 윤세영, 권리금액: 279,000,000원). 전입일자 2020년 9월 17일, 확정일자 2020년 8월 21일. 이 권리는 인수됩니다.

* 갑4: 2020년 10월 8일 접수된 소유권 이전 (매매).

* 갑5: 2025년 4월 2일 접수된 강제경매 (권리자: 윤세영, 권리금액: 279,000,000원). 이 권리가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 이는 인수 대상임을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤세영

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-17

* 확정일자: 2020-08-21

* 대항력: 있음

* 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 따라서 임차인에게 지급된 보증금 279,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 279,000,000원 (윤세영 임차인)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 '세븐캐슬' 단지는 2020년에 건축된 비교적 신축 건물입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 6일, 같은 '세븐캐슬' 단지 내 53-10번지, 2020년식, 52.2㎡(약 15.8평) 면적의 다세대주택이 270,000,000원(약 517만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 24일, 2003년식, 38.36㎡(약 11.6평) 면적의 '부원아트빌' 다세대주택이 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 1일, 2014년식, 40.66㎡(약 12.3평) 면적의 '에스디위너스빌' 다세대주택이 186,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 건물(56.66㎡)의 감정가는 281,000,000원으로, 인근 '세븐캐슬' 단지 내 거래 사례(52.2㎡, 270,000,000원)와 비교할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 여월동 지역은 주거 편의시설과 함께 녹지 공간 및 공원 접근성이 양호한 편입니다.

* 본 물건은 다세대주택으로, 인근에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 교육 및 교통 환경에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 부천시 내 다른 지역으로의 이동이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤세영의 존재입니다. 보증금 279,000,000원이 전액 인수되므로, 낙찰자는 이 금액만큼 추가 비용을 부담해야 합니다.

* 본건의 채권자인 윤OO과 임차인 윤세영이 동일 인물인 점은 특이사항으로, 이는 채권 회수 및 임차인 권리 행사 과정에서 복합적인 상황을 야기할 수 있습니다.

* 소각장 등 잠재적 혐오시설과의 거리 및 영향권에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 '세븐캐슬'이라는 비교적 신축 단지에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가는 281,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 윤세영의 보증금 279,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰자가 부담해야 할 총액이 상당히 높아진다는 것을 의미합니다. 따라서 해당 물건의 투자 가치는 인수되는 보증금을 제외한 실제 매입 비용을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 최신 건축 연도(2020년)를 가진 '세븐캐슬' 단지 내 물건으로, 신축급의 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금이 상당한 금액(279,000,000원)으로, 이 금액을 인수하는 조건으로 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 본건의 채권자이자 임차인인 윤세영이 동일 인물인 점을 활용하여 협상 또는 권리 행사를 통해 유리한 결과를 도출할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 279,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

인근 '세븐캐슬' 단지의 유사 면적(52.2㎡) 매물이 270,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(56.66㎡)의 시장 가치는 약 293,000,000원으로 추정됩니다.

낙찰자가 부담할 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 낙찰자가 실질적으로 부담하는 '입찰가' 자체는 인수되는 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

추정 시장 가치(약 293,000,000원)에서 인수 보증금(279,000,000원)을 차감하면, 실질적인 투자 비용은 약 14,000,000원이 됩니다.

따라서, 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위의 입찰 시, 총 지출액은 약 289,000,000원 ~ 294,000,000원으로 시장 가치와 유사하거나 약간 상회하는 수준이 될 것입니다.

물론, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태, 권리 관계의 최종 확인, 유사 물건의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.