나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32553 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 870-2 신성베스티아 101동 3층 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32553 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 870-2 신성베스티아 101동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2025타경32553 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 심중로27번길 67-7 신성베스티아, 101동 3층 302호 | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 193,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32553 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 870-2 신성베스티아 101동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지면적: 34.97㎡ (약 10.58평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 김OO

입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 부천서초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택 및 단독주택으로 구성된 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경인선 1호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석

소유자는 이OO이며, 채무자 또한 이OO입니다. 채권자는 김OO입니다.

가장 중요한 권리사항으로, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1에 "주택임차권"이 등기 설정되어 있습니다. 임차인의 보증금은 260,000,000원이며, 점유개시일은 2021년 11월 30일입니다.

이 임차권의 말소기준권리 대비 순위를 면밀히 파악하여 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 감정가와 유사한 수준이므로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 우선변제권 행사 가능성 등이 본건의 낙찰가 및 인수 조건에 지대한 영향을 미칠 수 있습니다.

상권분석

본건은 전형적인 주거지대 상권에 속해 있습니다. 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다. 부천서초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요도 존재하며, 중동역을 중심으로 형성된 상업시설 및 편의시설 이용도 편리합니다. 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 특히 1호선 중동역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 부천서초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정에 특히 유리한 입지입니다. 건물 자체는 2019년 7월 19일에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 현대적인 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 "주택임차권"입니다. 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 임차보증금 2억 6천만원을 인수해야 할 수도 있으며, 이는 본건의 투자 가치를 크게 좌우하는 요인이 됩니다. 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 임차인의 실제 점유 및 법적 지위를 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(사랑나무유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

종합 의견

본건은 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로, 부천 중동 지역의 주거 밀집지에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다. 학군이 좋고 대중교통 접근성 또한 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 요건을 갖추고 있습니다.

다만, 2억 6천만원 상당의 주택임차권 등기 설정은 본 건의 가장 큰 변수이며, 이에 대한 명확한 분석 없이는 투자가 어렵습니다. 임차인의 대항력 여부와 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

투자 포인트

신축급 건물이라는 점과 역세권에 가까운 주거 입지는 긍정적인 투자 포인트입니다.

주변에 혐오시설 등 부정적인 요소가 두드러지게 나타나지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

만약 임차권 문제가 해결되어 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매4계