나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32494 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-8 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""도원초등학교"" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 유사유형의 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호로서,(사용승인일: 1998.04.03)

외 벽 : 차장벽돌 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으며, 현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측 및 남측으로 소로의 지선도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<심곡본동 585-8> :
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

<심곡본동 585-9> :
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-465)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원
청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32494 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-8 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

토지지분: 33.78449924887331㎡ (약 10.22평)

건물면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

건물지분: 77.76㎡ (약 23.52평)

1.3. 특이사항

대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보 (세부 권리분석 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 북동측 인근에 도원초등학교가 소재합니다. 주위는 유사 유형의 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

소재지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로로는 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(도원초, 부천남중, 해아유치원 등), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

등기부등본 및 물건명세서 상 주택임차권(을구 15번, 오진환, 보증금 175,000,000원)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없으며(전입일자 2020-03-25, 확정일자 2020-02-28), 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 확인됩니다.

따라서 인수 보증금은 0원이며, 임차인 오 관련 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 부산지방법원 2022카단105877 (2022.06.21 접수, 주택임차권 오진환)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매(2025타경32494)가 말소기준권리 역할을 하며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집중적으로 확인해야 할 사항으로는 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 상세 분석 결과 대항력 없는 임차인으로 확인되었고 인수 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래 (건축년도 2001년, 전용면적 59.9㎡): 198,000,000원

* 2025년 12월 거래 (건축년도 2013년, 전용면적 35.12㎡): 207,000,000원

* 2025년 12월 거래 (건축년도 2019년, 전용면적 49.33㎡): 290,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건은 건축년도 2001년의 다세대주택으로, 전용면적 77.76㎡(약 23.52평)입니다. 가장 유사한 건축년도의 사례(2001년, 59.9㎡)가 198,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적이 이 사례보다 크다는 점을 감안할 때, 현재 감정가 200,000,000원은 시장 가격 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 최신 건축물의 높은 평당 가격은 본 물건의 연식과 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 도원초등학교, 부천남중학교, 해아유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 시설

주변은 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

"대항력있는임차인"이라는 특이사항이 있으나, 상세 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계가 존재하였으므로, 입찰 전 최종적인 말소 여부를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 건축물 노후화

1998년 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 비록 건축연식이 있으나, 대항력 있는 임차인의 문제는 없는 것으로 분석되었으며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 있으나 최종적으로 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 향후 적정 수준의 입찰가를 산정하여 투자할 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었습니다.

* 면적 대비 우수한 가격: 77.76㎡의 전용면적을 고려할 때, 감정가 2억원이라는 점은 매력적입니다.

* 안정적인 주거 환경: 도원초등학교 등 교육 시설과 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

* 권리 관계 명확화: 대항력 있는 임차인 문제는 해결되었으며, 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2001년 건축, 59.9㎡, 198,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본 물건(77.76㎡)의 가치는 약 257,000,000원으로 추정됩니다.

현재 감정가 200,000,000원에서 시장 상황 및 투자 목적을 고려하여, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 보증금 인수 리스크가 없다는 점을 감안하여, 입찰 시 경쟁 상황을 면밀히 관찰하며 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.