나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32505 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""구래역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(김포골드라인 ""구래역"")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물내 제2층 제208호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등.
내벽: 노출콘크리트 및 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""근린생활시설(일반음식점)""로 이용중임.(현황 ""공실"")

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, ""근린생활시설 및 숙박시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 공공공지 및 보행자전용도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경32505 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 구래동 6881-9번지 태경프라자 2층 208호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 345,000,000원입니다.

토지 면적은 18.15㎡ (약 5.49평)이며, 건물 면적은 87.01㎡ (약 26.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

물건의 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 별도로 기재된 내용이 없습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포골드라인 구래역 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위는 업무시설 및 근린생활시설이 형성된 지대로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

교통 여건은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(김포골드라인 구래역)과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북측으로 노폭 약 20m 내외의 공공공지 및 보행자 전용도로와 접하고, 남측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 276,000,000원입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(갑5, 갑7, 갑9, 갑10, 갑11 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부채권 총액은 276,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 구래동 일대는 김포골드라인 구래역을 중심으로 개발된 신도시 상업지구입니다.

주변에 업무시설, 근린생활시설, 주거단지 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

건물 용도가 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 10월 16일로 비교적 신축에 속하며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

현재 "근린생활시설(일반음식점)"으로 이용 중이나 현황은 "공실" 상태로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 구래역 역세권에 위치하여 김포골드라인을 이용한 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

인근에 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로 은행, 병원, 식당, 편의점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건명세서상 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 혹시 모를 숨은 임차인이나 유치권 등의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실을 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 임차인 유치 및 관리 노력이 필요합니다.

법적 절차상 임의경매로 진행 중이므로, 매각 허가 및 잔금 납부 등 절차 진행을 신중하게 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 김포시 구래동의 핵심 상권에 위치한 역세권 근린상가로, 교통 접근성과 주변 상업 환경이 우수하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

비교적 신축 건물이며, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

현 공실 상태는 취득 후 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 김포골드라인 구래역 도보권의 역세권 상가

* 활성화된 상권: 김포 신도시 핵심 상업지역으로 배후수요 풍부

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정

* 즉시 수익화 가능: 현재 공실 상태로 신규 임차인 유치 통한 수익 기대

* 건물 노후도 낮음: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물

1.8. 예상 입찰가

감정가: 345,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 입지, 건물 상태, 시장 상황, 현재 공실 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고 사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 파악, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰 범위: 약 276,000,000원 ~ 310,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.