나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30507 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 791-7 태신빌라 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 용문면 다문리 소재 ""다문초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택 및 다세대주택, 상가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 용문역이 소재하는 등
제반 교통사정은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층건 내 2층 202호로서
외벽: 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역
(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)
<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경30507 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 791-7 태신빌라 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,000만원

건물 건축년도: 2002년

1.3. 면적 정보

토지 면적: 85.60㎡ (약 25.89평)

토지 지분: 85.6㎡ (약 25.89평)

건물 면적: 75.65㎡ (약 22.89평)

건물 지분: 75.65㎡ (약 22.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 중복사건으로 처리되어 있으며, 이는 동일 부동산에 대해 다수의 채권자가 경매를 신청하여 별도의 사건번호가 부여된 경우를 의미합니다. 이러한 중복 사건은 경매 절차 진행 및 종결에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 양평 다문지구 도시개발사업 구역과 인접하여 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 경의중앙선 용문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 해당 지역은 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 이는 환경 및 수질 보전에 대한 규제가 적용됨을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 09월 11일에 접수된 주식회사찬호영론대부의 근저당권(채권액 64,500,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 등기부등본 상의 모든 권리(소유권이전, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 명시되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않으므로, 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 잠재적인 권리 인수 리스크가 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 하지만, 임차인이 존재함에도 불구하고 대항력은 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 따라서 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 내역을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 용문블루스위트3차: 2011년식, 75.2㎡ (약 22.75평) 매매가 1억 6,000만원 (2026년 5월 29일 거래)

* 유앤아파크빌: 2023년식, 65.88㎡ (약 19.93평) 매매가 1억 9,000만원 (2026년 5월 6일 거래)

* 아르떼타운용문(A,B,C): 2023년식, 46.03㎡ (약 13.92평) 매매가 2억 1,000만원 (2026년 5월 10일 거래)

4.2. 시세 분석

* 본건은 2002년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 75.65㎡(약 22.89평)입니다.

* 면적 측면에서 가장 유사한 '용문블루스위트3차'(75.2㎡)가 1억 6,000만원에 거래되었으나, 본건은 건축 연도가 9년 더 오래되었습니다.

* 최신 건축물인 '유앤아파크빌'과 '아르떼타운용문'은 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 3,000만원으로, 유사 면적의 최근 거래가(1억 6,000만원)보다는 낮으나, 건축 연식 차이를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "다문초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 용문역(경의중앙선) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 상가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 도심 외곽의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 경매 절차의 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리 (지상권)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 권리일 수 있으므로 반드시 사전에 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 미상 임차인

* 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 미등기 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 환경 규제

* 해당 지역은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 환경 규제 지역에 해당하므로 관련 법규 준수가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 용문역 및 다문초등학교와 인접하여 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 2002년식 다세대주택으로 건축 연식이 오래되었으나, 면적은 일반적인 다세대주택 수준입니다. 감정가는 1억 3,000만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(1억 6,000만원)를 고려하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다. 하지만, 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성, 그리고 미확인 임차인 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용문역 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건.

* 다문지구 도시개발사업 등 향후 지역 발전 가능성.

* 합리적인 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 3,000만원입니다.

* 면적 및 연식, 주변 거래 사례 등을 종합적으로 고려하고, 권리 분석상 확인되지 않은 지상권 및 중복사건 등의 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 유사 면적 물건의 최근 실거래가(1억 6,000만원)를 감안할 때, 보수적으로 접근하여 1억 2,500만원에서 1억 4,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태, 점유 관계, 주변 시세 등을 더욱 정확히 파악하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.