나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30521 [1] 경기도 양평군 서종면 도장리 42-1 전 경매

경기도 양평군 서종면 도장리 42-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30521(여주지원 경매8계). 감정가 253,434,000원, 최저가 177,404,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30521 [1]
소재지	경기도 양평군 서종면 도장리 42-1
용도	토지
매각기일	2026.08.19
관할법원	여주지원 경매8계 (031-880-7451)
이용제한	(접함)농업진흥구역, 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, (접함)가축사육제한구역, 보전관리지역, (접함)농림지역

면적

토지면적	1,451㎡ (438.93평)

금액

감정가	253,434,000원
최저가	177,404,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	17,740,400원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	253,434,000원	유찰
2차	2026.08.19	177,404,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도감정 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 '도장2리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 주
위는 전원주택단지, 펜션, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
교통상황: 본건 기호(2)토지까지는 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및
운행빈도 등 제반 교통여건은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호(1)토지는 부정형으로서 휴경지로 이용중이며, 기호(2)토지는 부정형의 토지임야로서 건
축허가를 득한 토지임.
인접 도로상태: 기호(2)토지 남동측으로 타인소유의 도로를 이용하여 접근이 가능하며, 기호(1)토지는 지적
도상 맹지 상태임.
토지이용계획 및 제한상태: -기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 농업진흥구역, 배출시
설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)
-기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한
지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)
제시목록 외의 물건: 해당사항 없음.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
-목록1 지적도상 맹지 상태임
-목록2 토지는 건축허가를 득한 것으로 조사되었음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 여주지원 2025타경30521 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 도장리 42-1

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 253,434,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 황OO

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 1451.00㎡ (약 439평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정평가 요약

* 토지감정요항표 상 기호(1) 토지는 휴경지로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 건축 허가를 득한 임야로 조사되었습니다.

* 본 물건은 토지매각 대상이며, 별도의 건물은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 혼재 현황

* 본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 '도장2리마을회관' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 전원주택단지, 펜션, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 기호(2) 토지까지는 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으나, 거리 및 운행 빈도는 보통 수준입니다.

* 기호(2) 토지는 남동측으로 타인 소유의 도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지 상태로, 접근에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 기호(1) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

* 기호(2) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

* 두 필지 모두 다양한 개발 제한 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

* 본 경매는 채권자 황OO의 임의경매로 진행되었습니다.

* 총 등기부 채권액은 150,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 2024년 7월 16일 접수된 황문섭 근저당권 (채권금액 150,000,000원) 입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 근저당권(을1) 및 이후 접수된 임의경매개시결정(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약상 현재 소유권자는 김종태이며, 공세영 앞으로 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내역은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대 관계: 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 및 생활 편의 시설

* 물건지 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 전원주택 단지 및 펜션 등이 밀집해 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

* 양평군 서종면은 북한강변에 위치하여 경관이 우수하며, 문호리 등 인근 지역에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 위치하고 있습니다 (참고:).

4.2. 지역 내 잠재적 가치

* 본 물건지 인근 지역은 전원생활을 선호하는 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 다만, 농림지역 및 보전관리지역 등으로 묶여 있어 개발 가능성에 제한이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 취득 및 이용 제약

* 본건(목록1)은 농지로서, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 규제로 인해 건축 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

5.2. 맹지 및 접근성 문제

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지 상태로, 해당 토지로의 직접적인 차량 접근이 어렵습니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 기호(2) 토지는 타인 소유 도로를 통해 접근이 가능하나, 도로 이용에 관한 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 개발 관련 법규 제한

* 농림지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 여러 중첩된 용도지역 및 환경 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 기호(2) 토지가 건축 허가를 득한 상태이나, 향후 신축 시에도 관련 법규를 준수해야 합니다.

5.4. 미상 임대 관계

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 혹시 모를 미상 임차인의 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건의 장단점 종합

* 장점:

* 기호(2) 토지는 건축 허가를 득한 상태로, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 전원주택단지, 펜션 등이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 양평군 서종면 지역은 수도권에서의 접근성이 좋은 편입니다.

* 단점:

* 기호(1) 토지가 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 두 필지 모두 농림지역, 보전관리지역 등 개발 제한이 많은 용도지역에 속합니다.

* 임대 관계가 미상입니다.

* 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 등 환경 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

6.2. 개발 가능성 및 제약

* 기호(2) 토지는 건축 허가 상태를 활용한 개발이 가능할 것으로 보이나, 각종 지역 규제로 인한 건축 규모 및 용도 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기호(1) 토지는 맹지이자 농지로서, 농지 취득 및 이용에 대한 법규를 준수해야 하며, 맹지 해소를 위한 방안 마련이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 기호2 토지의 건축 허가 활용

* 건축 허가가 이미 나와 있는 기호(2) 토지는 추가적인 인허가 절차 없이 바로 건축 행위를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 이는 투자 시간과 비용을 절감할 수 있는 요소입니다.

7.2. 주변 전원 주거 환경 연계

* 전원주택 및 펜션 단지가 형성된 지역 특성상, 해당 물건 역시 전원주택 또는 주말주택 부지로 활용될 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가 253,434,000원으로 조사되었습니다.

* 그러나 기호(1) 토지의 맹지 상태, 농지 취득 자격 증명 필수, 다수의 개발 제한 규제, 미상 임대 관계 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 예상 입찰가는 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 이는 상세한 현장 조사, 인근 부동산 시세 비교, 그리고 관련 법규에 대한 심층적인 검토를 거친 후 최종적으로 결정해야 합니다.

* 또한, 해당 지역의 전반적인 개발 동향 및 규제 완화 가능성 등을 추가적으로 파악하는 것이 입찰가 산정에 도움이 될 것입니다.1. 물건 기본정보