나이스옥션 법원경매 인천 2025타경953 [1] 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 33층3302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 아파트단지 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상35층 중 제33층 제3302호로서,
외벽 : 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-05-28)(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m~70m)
(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경953 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 33층3302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상35층 중 제33층

사용승인일: 2013년 10월 15일

1.3. 면적

토지면적: 46.35㎡ (약 14.02평)

토지 지분: 46.3528㎡ (약 14.02평)

건물면적: 115.98㎡ (약 35.08평)

건물 지분: 115.98㎡ (약 35.08평)

1.4. 가격

감정가: 918,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 채권자

남OOOOOOO (남부천새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 단지정보

아파트명: 글로벌캠퍼스푸르지오

주소: 인천광역시 연수구 송도동 190-2

총 동수: 10개동

세대수: 1703세대

최고층: 45층 (단지 전체 기준, 본건 101동은 35층)

주차대수: 총 3572대 (지상 4대, 지하 36대 표기 오류 확인됨, 총괄표제부상 3572대)

2.2. 주변환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 아파트 단지 등으로 이루어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m~70m), 대로3류(폭 25m~30m), 경제자유구역, 상대보호구역(송명초등학교, 인천첨단초등학교), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2022년 09월 05일 접수된 남부천새마을금고 근저당권 (을15, 744,000,000원)

말소예정 권리: 을구 15, 16번 근저당권, 갑구 8, 9번 가압류, 갑구 10번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 17번 순위 주택임차권 (황규상)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 임차인: 황규상

* 보증금: 365,000,000원 (등기부상 권리금액 350,000,000원과 차이 발생)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 05월 08일

* 확정일자: 2019년 05월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 인수 대상임.

3.3. 임차인 현황 요약

* 임차인: 황

* 보증금: 365,000,000원 (인수 대상)

* 차임: 0원

* 대항력: 있음 (인수)

* 특이사항: 보증금액 관련 등기부상 금액과 차이가 있으므로, 인수 시 보증금액을 명확히 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

송도 국제업무지구 내에 위치하여 미래 가치가 높으며, 인천글로벌캠퍼스와 같은 교육 및 비즈니스 시설과의 접근성이 우수합니다. 주변은 신축 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 쾌적성이 뛰어납니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 인천송명초등학교, 인천첨단초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 각종 상업 및 문화 시설이 송도 국제업무지구 내에 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

* 공원/녹지: 송도 센트럴파크 등 대규모 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 보고된 바 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 이용 시 주요 도로망으로의 진입이 용이하며, 단지 인근 버스 정류장을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

단지 북서측 인근에 인천송명초등학교가 있으며, 인천첨단초등학교 또한 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 황규상 씨의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 등기부상 권리금액은 350,000,000원이지만, 임차인 현황에서는 365,000,000원으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금액에 대한 확인이 필수적입니다. 이로 인해 초기 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 공시된 임차인 외 추가적인 임차인이나 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 감정가와 시세 및 인수 보증금의 관계

감정가는 918,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수액을 고려했을 때 실제 취득 비용은 감정가보다 높아지므로, 시세 대비 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 송도동의 우수한 입지에 위치한 글로벌캠퍼스푸르지오 아파트로서, 신축급의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금액을 철저히 파악하고 인수 비용을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석에 따른 인수 부담을 충분히 인지한다면, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 송도 국제도시 내 핵심 입지: 미래 발전 가능성이 높은 지역에 위치.

* 선호도 높은 브랜드 아파트: 글로벌캠퍼스푸르지오는 지역 내 인지도 및 선호도가 높음.

* 우수한 교육 환경: 초등학교 인접 및 송도 교육 특구 혜택.

* 잠재적 시세 상승 여력: 권리상 하자를 인수하더라도, 장기적 관점에서 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(115.98㎡)의 아파트가 2026년 7월 기준 898,000,000원 ~ 900,000,000원 선에 거래되었습니다. 본건은 33층으로 고층에 해당하나, 인수해야 할 임차인 보증금(365,000,000원)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세 반영가: 약 910,000,000원

인수 보증금: 365,000,000원

예상 입찰가: 약 545,000,000원 (910,000,000원 - 365,000,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 최근 시세 및 공시된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히 임차인 보증금 인수 금액 및 최신 시세 변동을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.