나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508284 [1] 인천광역시 중구 송월동3가 3-34 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 송월동 소재 ""제물포고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 구옥의 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 다소 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향의 경사지에 조성된 방형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리 계획 입안중인 지역)), 도로(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역<해양환경관리법>, 중점경관관리구역.

기호2 : 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리 계획 입안중인 지역)), 도로, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역<해양환경관리법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508284 (1)

소재지: 인천광역시 중구 송월동3가 3-34 4층402호 (도로명주소: 인천광역시 중구 동화마을길 47-24)

건물명: 힐하우스 (추정)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물개요

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건축년도: 2011년 01월 18일 (사용승인일 기준)

층수: 5층건 중 4층 402호

전용면적: 53.62㎡ (약 16.2평)

대지권면적: 34.70㎡ (약 10.5평)

건물총면적: 633.20㎡ (약 191.5평)

총세대수: 8세대

주차대수: 8대 (옥내 자주식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 송월동 소재 "제물포고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 구옥의 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다. 특히, 본건은 최근 관광 명소로 부각된 "송월동 동화마을" 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인천역이 도보 약 10분 거리에 위치하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 버스정류장 또한 근거리에 있어 시내 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 세로의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리 계획 입안중인 지역) 등에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 해양환경관리법에 따른 특별관리해역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 11월 18일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(채권액 92,300,000원)입니다 [을5].

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 위 근저당권을 포함하여 등기부상 을구에 기재된 권리 및 강제경매, 압류 등 갑구의 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정입니다 [을5, 을6, 갑20, 갑21, 갑22, 갑23].

3.3. 매각으로 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이진황

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을6)가 되어 있으나, 확정일자가 없어 대항력이 인정되지 않습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 117,300,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건 소재지인 인천 중구 송월동3가 일대의 다세대주택 시세를 분석한 결과, 유사 면적(50~60㎡대)의 빌라 실거래가는 2025년 하반기 기준으로 약 1억 2천만원에서 1억 7천만원 수준에서 형성되고 있습니다. 특히, 본건과 유사한 3-34번지 인근의 '캐슬빌'(75.06㎡)이 2025년 11월 170,000,000원에 거래되었으며, '리더스빌'(56.98㎡)이 2025년 8월 122,520,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 121,000,000원으로, 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 리더스빌과 유사한 수준입니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 인천 송월동 동화마을 내에 위치하며, 이는 독특한 벽화와 조형물로 조성된 테마 관광지입니다. 인근에 차이나타운, 자유공원, 인천역 등이 있어 문화 및 관광 시설 접근성이 뛰어납니다.

다만, 관광지화로 인해 주민들의 사생활 침해, 소음, 쓰레기 문제, 주차난 등 과잉관광(오버투어리즘)으로 인한 불편이 발생하고 있다는 지적이 있습니다. 이러한 문제는 해당 지역의 주거 환경 및 투자 가치에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

검색 결과, 본건 인근에 유해시설이나 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 제물포고등학교가 위치해 있으며, 학교보건법에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호되고 있습니다.

5.2. 편의시설

관광지로서의 특성상 주변에 카페, 식당, 기념품 가게 등이 다수 있습니다. 다만, 주민 편의를 위한 대형 마트나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.3. 교통편의

인천역이 도보 약 10분 거리에 위치하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거 환경 문제

송월동 동화마을은 유명 관광지이나, 과잉관광으로 인한 주민 불편(사생활 침해, 소음, 쓰레기, 주차난 등)이 심각한 문제로 제기되고 있습니다. 이는 지역의 주거 쾌적성 및 장기적인 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

2011년 준공되어 약 15년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 계획의 불확실성

본건 지역이 지구단위계획구역(도시관리 계획 입안중인 지역)으로 지정되어 있고, 송월 주택재개발사업 등이 추진 중에 있으나, 사업 완료 시점 및 구체적인 계획은 불확실합니다. 이는 향후 지역 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구 송월동의 관광 명소인 동화마을 내에 위치한 다세대주택으로, 경매로서 인수를 고려해볼 만한 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 교통 및 관광 인프라는 양호하나, 과잉관광으로 인한 주민 불편 문제가 심각하게 대두되고 있어 이 부분은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 주변의 유사 물건 시세와 본건 감정가를 비교했을 때, 향후 지역 재개발 사업 등을 통한 가치 상승 가능성도 일부 존재하나, 관광지로서의 주거 환경 개선 노력과 지역 주민들의 의견 수렴이 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담이 없습니다.

8.2. 주변 시세 대비 합리적 감정가

주변 유사 빌라의 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있으며, 일부 사례보다 저렴할 가능성이 있습니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

지구단위계획구역 지정 및 송월동 일대의 재개발 사업 추진 움직임은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 면적(53.62㎡)과 유사한 인근 '리더스빌'(56.98㎡)이 2025년 8월 122,520,000원에 거래되었고, '캐슬빌'(75.06㎡)이 2025년 11월 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 215만원~226만원 수준입니다. 본건의 감정가는 121,000,000원으로, ㎡당 약 2,256,620원입니다. 감정가는 현재 시세 범위에 부합하며, 특히 1억 2천만원대는 리더스빌의 실거래가와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 121,000,000원을 기준으로 시세와 잠재 가치를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래 사례인 '리더스빌'(56.98㎡)이 122,520,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건도 유사한 수준의 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 동화마을의 관광지 특성과 이로 인한 주거 환경의 문제점, 그리고 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 121,000,000원 ~ 133,100,000원으로 제안합니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경의 세부적인 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.