나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31096 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 231-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 소재 '용천1교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행횟수, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통이용사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정평 평지, 전 등으로 이용 중임. 기호 2: 부정평 평지, 전 등으로 이용 중임. 기호 3: 부정평 평지, 도로 등으로 이용 중임. 기호 4: 부정평 평지, 전 등으로 이용 중임. 기호 5: 부정평 평지, 도로 등으로 이용 중임. 기호 6: 부정평 평지, 주거용 건부지로 이용 중임. 기호 8: 부정평 평지, 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 2: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 3: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 4: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 5: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 6: 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 기호 8: 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 2: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 3: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 4: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 5: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 6: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 8: 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-본건 (1) 토지 지상에 소재하는 소나무, 은행나무, 기타 활엽수 등은 수종, 관리상태, 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다. -본건 (6) 토지 지상에 소재하는 조경수, 조경석, 잔디조경 등은 관리상태, 평가목적, 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 1층건으로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 알루미늄 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 (7) 건물 주변 차양막, 목재데크, 보관추정시설, 담장 등 경제적 가치가 작은 종물 및 부합물 등은 거래관행에 따라 건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (7) 건물은 귀 제시목록 부동산의 표시 및 등기사항전부증명서 상에는 조적도, 90.98㎡로 표시되어 있고, 일반건축물대장(갑) 상에는 연와조, 84.8㎡으로 표시되어 있습니다. 현장조사에서는 조적도, 90.98㎡로 확인되었으며 이를 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1, 2, 4: 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 목록 3: 지분 매각임
4. 목록 7: 등기사항증명서 상에는 조적조, 90.98㎡로 표시되어 있고, 일반건축물대장(갑) 상에는 연와조, 84.8㎡으로 표시되어 있으나 현황조사에서는 조적조, 90.98㎡로 확인되었으며 이를 기준으로 평가하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31096 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 용천리 231-2

용도: 단독주택

감정가: 3,518,396,040원 (삼십오억 천팔백삼십구만 육천사십원)

토지 총면적: 8635.00㎡ (약 2612평)

매각 토지 지분: 8564.0112㎡ (약 2591평)

건물면적: 총 90.98㎡ (약 27.5평)

건물 지분: 90.98㎡ (약 27.5평)

매각대상: 토지 일부 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사 추정)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 소재 '용천1교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 제반 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 횟수, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

* 도로 상태: 본 건 토지는 폭 약 4미터의 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당되는 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 7월 18일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을4)

* 등기부채권 총액: 1,105,000,000원 (일십일억 오백만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 권리 관계는 추가 확인 필요)

* 인수되는 보증금/차임: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 현황 없음 (임대 관계 미상).

* 주의사항:

* 본건 목록 1, 2, 4 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수임. 매각허가결정 시까지 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 주의 필요.

* 본건 목록 3은 토지 지분 매각임.

* 본건 건물(목록 7)은 공부(등기사항증명서, 건축물대장)와 현황 간 면적 및 구조 표시에 차이가 있으나, 현황 조사 결과를 기준으로 평가되었음.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세: 제공된 주변 연립/빌라(대림빌라, 옥천면 용천리 502)의 2024년 5월 매매 정보에 따르면, 전용면적 95.05㎡ (약 28.7평) 기준 122,000,000원 (일억이천이백만원)에 거래됨.

* 분석: 본건은 대규모 토지를 포함한 단독주택으로, 제공된 연립/빌라 시세와는 물건 성격이 다르나, 동일 생활권 내 주거용 부동산의 일반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있음. 대림빌라의 거래가액을 평당 약 425만원으로 환산할 수 있음. 본건은 넓은 토지를 보유하고 있어, 토지의 가치가 시세 형성의 중요한 요인이 될 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공함.

* 교통 및 편의시설: 자가용 차량 이용이 편리할 것으로 예상되나, 대중교통 접근성은 다소 떨어짐. 인근 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

* 환경 규제: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 관련 법규 준수가 필수적임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 4 토지에 대한 농지취득자격증명 미확보 시 입찰에 제약이 있으며, 낙찰 후에도 문제가 발생할 수 있음.

* 공부와의 차이: 건물 면적 및 구조에 대한 공부와 현황 간 불일치가 있어, 추후 건축물 관련 업무 진행 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

* 지분 매각: 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 규제(가축사육제한, 수질보전 등)로 인해 원하는 용도로의 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 대중교통 불편: 자가용이 필수적인 환경이므로, 대중교통 이용이 필요한 경우 불편함이 예상됨.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으므로, 취급 금융기관 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 양평군 옥천면에 위치한 대규모 토지와 단독주택 경매 물건으로, 감정가는 35억 1839만 6040원임. 넓은 면적의 토지는 투자 가치가 높으나, 토지 이용 제한 사항이 다수 존재하며, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 건물은 공부와 현황 간 차이가 있고, 토지 일부 지분만 매각 대상이므로 주의 깊은 검토가 필요함. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 적으나, 실질적인 인수 권리(지상권) 존재 여부 및 농지 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 가치: 약 2591평에 달하는 넓은 매각 토지 지분은 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 가능성을 제공하며, 지역 내 희소성이 높음.

* 양평 지역의 자연 친화적 입지: 수도권에서 접근성이 좋으면서도 쾌적한 자연 환경을 갖춘 양평 지역의 가치를 누릴 수 있음.

* 단독주택 활용성: 직접 거주 목적 외에도, 넓은 토지를 활용한 다양한 사업(펜션, 캠핑장 등) 또는 토지 분할 후 재매각 등 잠재적 활용 가치가 높음.

* 감정가 기준 적정성 검토: 넓은 토지 가치 대비 감정가 수준이 합리적인지, 추가적인 토지 가치 상승 가능성은 없는지 검토해볼 만함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,518,396,040원

* 채권 총액: 1,105,000,000원

* 제공된 주변 빌라 시세 (122,000,000원)는 본건 물건의 성격과 크게 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 토지의 가치가 매우 중요하므로, 토지 자체의 가치 평가와 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 다수의 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 제출 의무, 지분 매각 등의 복잡성을 고려할 때, 초기 입찰 시에는 감정가의 70% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 법률 검토 등을 종합적으로 진행한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 24억 5천만 원 ~ 30억 원.

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 개인의 자금 계획, 추가적인 제반 비용(취득세, 법무사 비용, 농지 취득 관련 비용 등)을 고려한 추정치이며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가와 상세 상담 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.