나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508504 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-33 현우아트빌 2동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""재물포여자 중학교""남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2003.02.18)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 사이딩 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 세장형로서, 현황 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-전세사기피해자로 결정된 임차인 김주혜가 2025.4.7. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항), 우선매수신고는 1회에 한함.
-본건은 현우아트빌 A, B동 중 B동으로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508504 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-33 현우아트빌 2동 2층203호

용도: 다세대주택

건축년도: 2003년 2월 18일 (사용승인일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.67㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.67㎡ (약 7.77평)

건물면적: 45.58㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.58㎡ (약 13.79평)

1.4. 가격 정보

감정가: 109,000,000원

1.5. 매각조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "재물포여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 부평세무서장의 압류(갑14)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 소유권이전 사항이 기록되어 있습니다.

* 주택임차권 (을10): 김주혜, 2024년 11월 14일 접수, 금액 130,000,000원. 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수합니다. (전입일자: 2021년 8월 27일)

* 강제경매 (갑15): 채권자 김주혜, 2025년 3월 31일 접수, 금액 130,000,000원. 본 경매는 말소될 예정입니다.

* 압류 (갑16): 미추홀구, 2025년 11월 20일 접수. 본 압류는 말소될 예정입니다.

* 압류 (갑14): 부평세무서장, 2023년 11월 22일 접수. 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 성명: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 6일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자로 결정된 임차인입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 10번 주택임차권(김주혜)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 주택 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다. 주거 환경은 비교적 양호한 편이나, 주변에 특정 상권이 발달했다고 보기는 어렵습니다.

4.2. 편의시설

주변에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주거 지역으로서의 편의성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 사이딩으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시입니다. 위생, 급배수 설비 및 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

본 건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 폐문부재로 인해 내부는 직접 확인하지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

본 건에는 대항력 있는 임차인 김주혜가 존재하며, 전세사기 피해자로 결정되었습니다. 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 매우 큰 리스크가 있습니다. 이는 감정가 109,000,000원을 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

본 건에 대해 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다. 이는 공동 소유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선하여 해당 물건을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

6.3. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태, 실제 점유 관계, 임대차 현황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 건축 연도(2003년)는 통상적인 수준이며, 건물 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택의 형태를 띠고 있습니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김주혜의 존재이며, 전세사기 피해자로서 130,000,000원의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 잠재적 매수자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고 또한 고려해야 할 사항입니다.

내부 확인이 어려운 점도 리스크로 작용합니다. 신중한 권리 분석과 인수되는 보증금 규모에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 본 건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 매수인이 130,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.

* 따라서, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 철저히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제된다면 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있으나, 현재 정보상으로는 인수 가능성이 높게 나타나고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 82,000,000원(43.33㎡)에서 122,000,000원(44.77㎡) 수준으로 확인됩니다.

그러나 본 건은 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 해당 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 보증금을 고려하여 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안할 때, 감정가 이하의 입찰가 책정이 불가피할 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

(본 추천 입찰가는 보증금 130,000,000원 인수 시 총 취득 비용을 고려한 수치이며, 시장 상황, 본인의 자금 계획, 최종 권리 분석 결과 및 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 결정 시 전문가와 상의하시기를 권장합니다.)

10. 주변 시설 정보

본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.