나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508145 [1] 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캣슬 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 유흥주점은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""석남역"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 석남역(인천2호선)이 소재하는
등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물 내 제지하1층 제비101호 외 1개호로서,

외벽 : 샌드스프레이, 돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 임.

이용상태

기호(1) : 노래방 시설되어 있다고 하나 현황 사용하지 않고 있음.
기호(2) : 유흥주점(상호 : 호박 성인관광나이트)로 이용중임

설비내역

급·배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 카리프트, 승강기설비 등 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단지의 다각형 평지로 1개 동(지하3층, 지상12층, 연면적14,270.27㎡, 구분건물 61개호, 주차94대, 승강기 4대, 용적률 699.79%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M)(2019-05-27)(접함),
과밀억제권역.
토지 2: 일반상업지역, 과밀억제권역.
토지 3: 일반상업지역, 도로(접함), 과밀억제권역.
토지 4: 일반상업지역, 도로(접함), 과밀억제권역.
토지 5: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M)(2019-05-27)(접함),
과밀억제권역.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-노래방 시설되어 있다고 하나 현황 사용하지 않고 있음.
-집합건축물대장상 '위반건축물'등재되어 있으나 본건과 관련없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508145 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캣슬 지하1층 비101호

용도: 근린상가 (유흥주점)

감정가: 647,000,000원

토지면적: 69.94㎡ (약 21.16평)

토지지분: 69.94㎡ (약 21.16평)

건물면적: 438.99㎡ (약 132.79평)

건물지분: 438.99㎡ (약 132.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 518-18번지 일대는 석남역 인근 상업 및 주거 밀집 지역으로, 다양한 상가와 아파트가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 석남역(인천2호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 양호함. 인천 2호선은 석남역 일대를 관통하며 교통 소외 지역의 꼬리표를 떼어냈다는 평가가 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

5필지 일단지의 다각형 평지로, 지하 3층, 지상 12층 건물(연면적 14,270.27㎡)이 건축된 건부지임.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 35미터 내외 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭35M~40M), 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 3월 17일 접수된 동서울농업협동조합의 근저당권(1,200,000,000원)임. 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,891,395,491원임.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현황 조사 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 "호박 성인관광나이트"라는 상호의 유흥주점으로 이용 중임.

4.2. 상권 특징

석남역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됨. 주위에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 미침.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천2호선 석남역 및 다수의 버스노선을 이용 가능함.

5.2. 편의시설

주위에는 홈플러스, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리함.

5.3. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 상업시설이 밀집한 지역으로, 특별히 문제될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 석남동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 주거 및 상업 환경이 개선되고 있는 추세임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시설 현황

노래방 시설이 되어 있으나 현재 사용하지 않고 있음.

6.2. 건축물 하자

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과는 관련 없다고 명시됨. (현장 확인 필요)

6.3. 임대차 문제

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려할 때, 실제 점유자 및 임차인과의 관계를 명확히 파악해야 함.

6.4. 영업 관련

유흥주점으로서 영업을 지속하기 위한 각종 인허가 사항 및 주변 민원 발생 가능성에 대한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동 석남역 인근에 위치한 유흥주점 용도의 상가 건물임. 역세권 입지로 교통이 편리하며, 상권도 양호한 편임. 다수의 권리가 설정되었으나 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함. 다만, 임대차 관계 미상 및 인수 보증금 0원이라는 점, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 여부(본건과 관련 없음 명시) 등에 대한 면밀한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 석남역 역세권에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 유흥주점 용도로 영업 중 또는 영업 가능성이 있어 업종 전환 시에도 유리할 수 있음.

* 대형 건물 내 상가로서, 안정적인 운영이 가능하다면 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 647,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 실제 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.