나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507793 [1] 인천광역시 계양구 장기동 150-14 비동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 ""인천계양초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내의 제3층 제303호로서,
(사용승인 : 2011.05.09)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(복층형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 3필 일단지인 정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역
(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507793 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 150-14 비동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2

1.2. 구조 및 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2011년 05월 09일

외벽: 몰탈위 드라이비트 마감

창호: 알루미늄 샷시 창호

2

1.3. 이용 상태 및 설비

이용상태: 다세대주택 (복층형)으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 구비

2

2. 입지조건

2

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 동일 유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2

2.3. 토지 이용 현황

본건 단지는 3필지로 구성된 정방형의 토지로서, 인접 토지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2

3. 권리분석

2

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 01월 05일에 접수된 계양구의 압류(갑17)입니다.

2

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김춘구)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-03

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2023-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경 (특수물건정보)

* 임차인 김춘구 씨는 대항력이 없으며, 보증금 208,000,000원에 대해 인수할 보증금은 없습니다.

2

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 이미영 외 1명 (2011-04-20)

* 공유자전원지분전부이전: 이종현 (2013-12-30)

* 주택임차권: 김춘구 (2023-04-24, 말소 예정)

* 소유권이전: 박영숙 (2021-03-05)

* 압류: 계양구 (2023-01-05, 말소기준권리)

* 압류: 부천시 (2023-11-10, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-06)

* 총 등기부채권액: 208,000,000원

2

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

2

4. 상권분석

2

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 장기동 일대 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 2010년식, 44.27㎡ (약 13.4평) 빌라: 90,000,000원

* 2025년 12월, 1992년식, 45.05㎡ (약 13.6평) 빌라: 41,500,000원 (연식 고려 시 참고)

* 2025년 12월, 2010년식, 48.51㎡ (약 14.7평) 빌라: 103,320,000원

2010년식 신축 빌라의 경우, 면적 대비 약 9천만원에서 1억 3백만원 선의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 평당 약 200만원 ~ 210만원 수준으로 환산할 수 있습니다.

2

4.2. 본건 시세 비교

본건 건물면적은 84.11㎡ (약 25.44평)입니다.

주변 유사 연식(2010년식) 건물의 시세(㎡당 약 200~210만원)를 적용하여 추정하면, 본건의 적정 시세는 약 1억 6천 8백만원에서 1억 7천 6백만원 사이로 예상됩니다.

감정가 209,000,000원과 비교 시, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

2

5. 생활정보

2

5.1. 주변 시설

* 교육: 인천계양초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 편의: 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2

5.2. 주변 환경 조사

인근 지역은 주로 주거용 다세대주택과 상가로 구성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 특별한 혐오시설이나 소음, 악취 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 변경 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 거래 또는 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

2

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 거주 현황이나 미등기 전세 등 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

2

7. 종합 의견

2

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 인천계양초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 좋고, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활이 편리한 입지입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 감정가(209,000,000원)가 주변 실거래가 시세(약 1억 7천만원~1억 8천만원 추정)보다 높게 책정된 점은 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 임대관계 미상인 점은 사전 조사를 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 포함한 권리 문제가 비교적 간단합니다.

* 인천계양초등학교를 중심으로 한 학군 배후 수요가 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 검토하면 추가적인 투자 기회를 발굴할 수 있습니다.

2

9. 예상 입찰가

2

9.1. 시세 기반 추정

주변 유사 연식(2010년식) 다세대주택의 최근 매매 시세(㎡당 약 200~210만원)를 바탕으로 본건 건물면적 84.11㎡에 적용 시, 적정 시세는 약 1억 6,800만원에서 1억 7,600만원으로 추정됩니다.

2

9.2. 입찰가 산정

감정가 209,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점과 HUG 인수조건 변경 등의 변수를 고려할 때, 유찰 가능성도 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 시장 상황을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.