나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31080 [1] 경기도 양평군 양동면 고송리 62-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 고송리 소재 ""고송2리 마을회관"" 남동측 원거리에 위치하며, 인근으로 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 원거리 도로변으로 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 북서측 하향 완경사의 부정형 토지이며, 현황'도로'임.
일련번호(3) : 본건은 북서측 하향 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
일련번호(4) : 본건은 북서측 하향 완경사의 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(3) : 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로(일련번호(1) 포함)와 접함.
일련번호(4) : 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로(일련번호(1) 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(2024-10-14),가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

일련번호(3) : 계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(2024-10-14),가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

일련번호(4) : 계획관리지역(계획관리지역),농림지역,성장관리계획구역(2024-10-14),가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반목구조 지상2층 건물로서,(사용승인일:)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 관리상태 보통임.
지1층 : 주차장임.
1층 : 단독주택(방1, 욕실2, 거실, 주방 등)임.
2층 : 단독주택(방2, 욕실2 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(4) 토지 지상에 후면 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ) 이 소재하는 바, 개략적인 실측면적에 의하여 감정평가 하였으며, 제시외건물의 소유권, 경계, 위치 등은 경매 참여시 재확인 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[철파이프조 판넬 및 목조지붕(비가림막) 약17.64㎡]포함
2. 목록1, 3: 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31080 (1)

소재지: 경기도 양평군 양동면 고송리 62-17

용도: 단독주택

감정가: 444,639,520원

토지면적: 1444.00㎡ (약 436.72평)

토지지분: 989.9763㎡ (약 299.50평)

건물면적: 224.82㎡ (약 67.94평)

건물지분: 224.82㎡ (일괄매각 대상 건물 전체)

제시외 건물 면적: 17.64㎡ (약 5.33평) - 일괄매각 포함

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물(철파이프조 판넬 및 목조지붕(비가림막) 약17.64㎡) 포함 매각.

2. 목록1(토지지분), 3(건물)은 지분매각임.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양동면 고송리 소재 "고송2리 마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 원거리 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됨.

토지는 북서측 하향의 완경사를 이루는 부정형 또는 사다리형의 토지로 이용되고 있음.

일련번호(1) 토지는 현황 '도로'로 이용 중이며, 일련번호(3)은 자연림 상태, 일련번호(4)는 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

일련번호(1) 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

일련번호(3) 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역.

일련번호(4) 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

소유권 이전: 김영숙 (2013-09-17), 이무경 (2017-03-13)

근저당권: 동춘천농업협동조합 (2017-03-13, 228,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 근로복지공단 (2022-10-21), 강원신용보증재단 (2024-02-20), 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-06-30)

압류: 남양주세무서장 (2025-04-21), 원주세무서장 (2026-06-04)

임의경매: 동춘천농업협동조합 (2025-04-08, 196,595,915원)

건물 등기부 요약:

소유권 보존: 김영숙 (2014-09-17)

소유권 이전: 이무경 (2017-03-13)

근저당권: 동춘천농업협동조합 (2017-03-13, 228,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 강원신용보증재단 (2024-02-20)

임의경매: 동춘천농업협동조합 (2025-04-08, 196,595,915원)

말소기준권리는 2017년 3월 13일 접수된 동춘천농업협동조합의 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

기록된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

*: 전경옥

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-15

확정일자: 2020-05-15

배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 전경옥은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 양평군 양동면의 농촌 지역에 위치하며, 주변에 농경지, 임야, 소규모 단독주택들이 산재해 있습니다. 상업 시설이나 대규모 주거 단지와는 거리가 있어 전형적인 배후 상권이라기보다는 지역 생활권 내에 위치한 물건입니다. 대중교통 이용은 원거리 버스 정류장에 의존해야 하므로, 차량을 이용한 접근성이 중요한 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 편이며, 농경지와 임야가 많아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

가장 가까운 편의시설이나 교육 시설 등은 고송2리 마을회관 인근 또는 양동면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

교통은 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 경매로 인해 채무 전부가 해결되지 않을 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

지분매각 대상이므로, 토지의 일부만 매각되어 공유 관계가 형성될 수 있으며, 이는 추후 토지 이용 및 관리에 있어 번거로움을 야기할 수 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 용도지역 및 제한이 중첩되어 있어 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육 및 배출시설 설치 관련 제한은 주의가 필요합니다.

건축물표제부 상 건축물대장 주소가 '고송리 62-18번지'로 표기되어 있으나, 본건 소재지는 '고송리 62-17'로 되어 있어, 토지 지번과 건물 소재 지번 간의 일치 여부를 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

제시외 건물(비가림막 약 17.64㎡)이 포함 매각되나, 소유권, 경계, 위치 등에 대한 사항은 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

임차인 전경옥은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

인근 지역에 혐오시설이나 악취, 소음 유발 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 배출시설 설치 제한 지역이 존재하는 점은 잠재적인 환경적 요소를 고려할 필요가 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양동면의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 토지 지분 경매 물건입니다. 2017년 설정된 근저당이 말소기준권리가 되어 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 깔끔한 물건입니다. 다만, 토지가 지분 매각으로 진행되며, 다수의 개발 제한 및 가축 관련 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 제시외 건물 및 토지 지번과의 관련성 등 현장 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

수도권 내 비교적 저렴한 가격으로 토지와 주택을 취득할 수 있는 기회입니다.

주변 환경이 조용하고 자연 친화적이어서 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 444,639,520원입니다. 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세한 분석이나 동일 단지 내 거래 사례를 파악하기 어렵습니다. 따라서 현 시세 기준으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 건의 경우, 토지의 지분 매각, 복잡한 토지 이용 제한, 제시외 건물 존재, 그리고 건물 소재 지번 불명확성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준인 333,500,000원 ~ 378,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있겠으나, 이는 순전히 추정치이며, 실제 현장 조사 및 면밀한 권리 관계 재확인 후 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사를 위한 추가적인 정보 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.