나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507409 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 381-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ""외1리마을회관"" 북서측 인근에 위하고 있으며, 주변은 자연취락지역으로 농가 및 전원주택, 다세대주택, 농경지, 임야지대를 이루고 있는 지방도변 해안취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남측으로 인접 지방도로변에 면내순환버스 정류소가 소재하며, 일반대중교통편은 버스의 노선 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편한 편으로, 일련번호1,2는 소로한면에 접하여 차량진입이 가능하며, 일련번호3,4는 맹지로서 인접토지를 경유하여 출입이 가능함.

형태 및 이용상태

본건은 농경지,임야로서 이용현황은
일련번호1 : 묵답
일련번호2 : 전
일련번호3,4 : 자연림상태임.

인접 도로상태

본건 일련번호1,2는 소로한면의 포장도로 접하고 있으며, 일련번호3,4는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호2
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호3
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지
(2018-12-28)<산지관리법> 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호4
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-1,2번 물건은 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
-1번 물건은 지목 답이나 현황 묵답이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2026.5.6.자 사실조회회신 참조).
-2번 물건은 지목 전으로 경작인 미상의 마늘 등의 작물이 식재되어 있음.
-3번,4번물건은 지목 임야의 맹지이며, 지상에 자생하고 있는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.
-4번 물건과 인근 외리 378, 379 토지 지상 부근에 건물이 현존하고 있는데, 위 건물이 4번 물건위에 걸쳐져 있는지 여부는 알수 없어 측량을 통하여 확인 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507409 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 총 채권액 (등기부 기준): 2,281,193,479원

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 381-2

* 용도: 임야

* 토지 면적: 10,962.00㎡ (약 3,316.32평)

* 건물 현황: 건물 없음 (건물 면적 0.00㎡)

* 매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,456,172,000원

* 토지 면적: 10,962.00㎡ (약 3,316.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "외1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 자연취락지역으로 농가, 전원주택, 다세대주택, 농경지, 임야지대가 혼재된 지방도변 해안취락지대입니다.

* 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 과거 영흥면 일대에 자체 쓰레기 매립지(인천에코랜드) 조성 계획이 추진되었으나, 현재는 폐기된 것으로 보입니다.

2.2. 교통 접근성

* 남측 인접 지방도로변에 마을순환버스 정류소가 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 버스 노선 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

* 일련번호 1, 2번 물건은 소로에 접하여 차량 진입이 가능합니다.

* 일련번호 3, 4번 물건은 맹지로서 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 전체 등기부 채권 합계는 2,281,193,479원입니다.

* 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 질권, 가처분 등이 설정되었으나, 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2020년 9월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1, 516,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 질권, 가처분 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되었으나, 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않습니다. 실제 지상권이 존재할 경우 인수될 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 별도의 유료 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

* 자연취락지대로서 농경지와 임야가 주를 이루는 지역입니다.

* 해안 취락지대의 특성을 보입니다.

* 상업 시설이나 대규모 편의시설보다는 농업 또는 전원생활 관련 환경입니다.

* 인근 영흥도에는 노가리해변, 십리포해수욕장, 용담바다낚시터 등 관광 및 휴양 시설이 있습니다.

4.2. 편의 및 기반 시설

* 인근에 마을회관이 소재합니다.

* 대중교통 정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 인근 편의시설 및 상업시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제약

* 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 1, 2번 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

* 일련번호 3, 4번 물건은 맹지이므로 건축 또는 개발 시 인접 토지 사용 승낙 등 추가적인 법적 절차가 필요합니다.

* 관련 법규: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, (3,4번) 준보전산지, 소하천구역 등의 규제를 받습니다.

5.2. 물건 자체 하자

* 1번 물건: 지목은 답이나 현황은 묵답 상태이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2026.5.6.자 사실조회회신 참조)

* 2번 물건: 지목은 전이며, 경작인 미상의 작물(마늘 등)이 식재되어 있습니다. 경작자와의 관계 확인 및 작물 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 3, 4번 물건: 지목 임야이나, 지상 자생 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

* 4번 물건: 인근 토지(외리 378, 379) 지상 건물과의 경계 불분명 가능성이 있어, 측량을 통한 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 위험 요소

* 유동화 물건으로, 채권 양도 또는 관리 주체 변경 등에 따른 특이사항 발생 가능성이 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 등기부상 확인되지 않아, 잠재적 인수 권리 존재 가능성이 있습니다.

* 과거 해당 지역(영흥면 외리 248-1번지 일대)에서 쓰레기 매립지(인천에코랜드) 조성 사업이 추진되었으나, 현재는 폐기된 것으로 파악됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면의 해안 취락지대에 위치한 임야로서, 현재 이용 현황 및 지목상 차이, 맹지, 원상회복 가능성, 인근 건물과의 경계 불분명 등 다수의 특이사항과 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 1번 물건의 원상회복명령 가능성, 4번 물건의 경계 불분명 문제는 입찰 전 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 모든 등기상 권리는 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서에 명시된 '소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 지목상 임야이나 일부는 농경지(답, 전)로 이용되고 있어, 현황 이용에 따른 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 행위가 가능한 지역입니다.

* 주변 환경이 자연취락지대로 이루어져 있어 전원생활 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

* 다수의 채권이 말소될 예정이므로, 인수되는 권리가 적을 경우 상대적으로 낮은 비용으로 토지를 확보할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 물건의 하자 및 리스크 요인(농지취득자격증명, 맹지, 원상회복 가능성, 경계 불분명 등), 주변 시세, 법적 검토 결과, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 잠재적 리스크와 추가 확인 필요 사항들을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 전문가의 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가 범위를 설정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.