나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508078 [1] 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하는 ""부흥오거리"" 북서측인근의 ""리코팰리스""2층 203호로서 주위는 오피스텔, 공동주택등이 혼재하는 주상지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남동측으로 접한 소로를 통하여 간선도로(장제로)에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 2층 203호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2017.03.13.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설, 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 소로, 북측으로 세로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

확인된 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경508078 (1)

물건종별

오피스텔

소재지

인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 2층 203호

토지면적

10. 93㎡ (약 3.3평)

건물면적

71. 10㎡ (약 21.5평)

감정평가액

208,000,000 원

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공년도

2017년 3월 13일

1.1. 입지조건

위치

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하는 "부흥오거리" 북서측 인근의 "리코팰리스" 2층 203호입니다.

주변 환경

주위는 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통

남동측으로 접한 소로를 통하여 간선도로(장제로)에 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황

* 소유권 이전: 이염순 (2017-04-03), 최설하 (2019-08-09, 증여)

* 근저당 (말소기준권리): 남동농업협동조합 (2019-08-29, 42,000,000원)

* 근저당: 남동농업협동조합 (2021-07-09, 72,000,000원)

* 근저당: 주식회사스탠다드스타에이엠씨 (2021-07-15, 146,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 동신정보기술 (2025-03-12, 60,475,000원)

* 근저당부 채권질권 설정: 김상엽 (2025-12-05, 146,000,000원)

총 등기부채권액

260,000,000 원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 세부 내용은 별도 확인 필요)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 상세 확인이 필요하나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 인천 부평구 부평동 일대는 오피스텔 및 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. "부흥오거리" 인근의 상업지대로 유동인구가 꾸준하며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 상업 활동에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통

남동측으로 소로, 북측으로 세로에 접하며, 간선도로(장제로) 이용이 용이합니다. 대중교통(버스) 이용이 편리합니다.

학군

주변에 초등학교 등 교육 시설이 존재하나, 본 물건과는 직접적인 관련성이 낮습니다. (상대보호구역 지정)

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액

등기부상 총 채무액 260,000,000원은 감정가 208,000,000원을 초과합니다. 경매 절차상 문제가 없다면 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가 대비 낮은 시세

최근 매매 사례(2025년 5월 180,000,000원, 2025년 12월 185,000,000원)를 고려할 때, 감정가(208,000,000원)보다 낮은 가격에 거래된 사례가 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 최악의 경우 손실이 발생할 수도 있음을 시사합니다.

미상 임대 관계

임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 0원)

지역 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 임의경매 사건이므로 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 낮다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 나타냅니다. 전용면적 71.10㎡(약 21.5평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있어, 1인 가구뿐 아니라 소규모 사업장으로도 활용 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔

2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

역세권 인접 (예상)

"부흥오거리" 인근이라는 점과 "장제로" 접근성을 고려할 때, 교통이 편리한 입지입니다. (정확한 도보 거리 확인 필요)

넓은 전용면적

71. 10㎡ (약 21.5평)으로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰된다면 투자 가치가 있습니다.

임대 수요

부평구 상업지구에 위치하여 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원입니다.

최근 매매가는 180,000,000원에서 185,000,000원 수준입니다.

건물 준공 연도, 면적, 위치 등을 종합적으로 고려할 때, 최저 입찰가부터 시작하여 시장 상황과 본건의 정확한 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치에 기반하여 산정합니다.

시세 분석 결과, 감정가 대비 낮게 낙찰받는 것이 중요합니다. 보수적으로 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 거래 사례를 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.