나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507968 [1] 인천광역시 계양구 병방동 326 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 병방동 소재, '병방초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 동류형의 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지에 소재하는 세장형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(계양택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(2016-06-14), 절대보호구역(2016-06-14), 과밀억제권역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507968 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 326 1동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 18.17㎡ (약 5.5평)

건물면적: 38.45㎡ (약 11.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 병방동에 소재하며, '병방초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 형태의 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

물건의 북측으로는 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경507968)으로, 접수일자는 2025년 3월 5일입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 1일

* 확정일자: 2021년 4월 20일

* 배당신고일자: 2023년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서에 의하면 을구 순위 9번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리일 가능성이 높습니다. (다만, HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 9번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

4. 상권분석

* 주변 건물 정보

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 조광빌라 (병방동 75-4): 2025년 12월, 39.95㎡ (약 12.1평) 기준 98,000,000원에 거래되었습니다.

- 대지빌라 (병방동 76-10): 2025년 12월, 34.92㎡ (약 10.6평) 기준 75,000,000원에 거래되었습니다.

- 대지빌라 (병방동 76-8): 2026년 7월, 30.42㎡ (약 9.2평) 기준 30,000,000원에 거래되었습니다. (해당 거래는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특이사항 확인 필요)

본건 물건은 38.45㎡ (약 11.6평) 규모로, 4층에 위치하고 있습니다. 비교적 최근 거래된 유사 면적 및 층수의 대지빌라(76-10)의 평당 거래가격을 적용 시, 본건의 시세는 약 82,000,000원 수준으로 추정됩니다. 인근의 조광빌라 거래 사례를 고려하면 시세는 94,000,000원까지도 상승할 수 있습니다. 감정가(93,000,000원)는 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 정확한 상업시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 교육시설

* 병방초등학교가 북서측 인근에 위치해 있습니다.

* 주변에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었으나, HUG의 역할과 관련된 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 주의사항

등기부등본 및 임차인 현황 상 특이사항을 충분히 숙지하고, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 등을 확인하는 것이 중요합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 지도상 특이하게 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 계양구 병방동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 93,000,000원입니다. 건물 노후도는 파악되지 않으나, 인근의 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등기되어 있는 복잡한 권리관계가 있으나, 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 세부적인 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 병방초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 데이터가 확보되어 시세 분석이 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과 유사 면적 및 층수의 건물 시세는 약 82,000,000원에서 94,000,000원 범위로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

적정 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.