나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507825 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 주상복합건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(주안역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 5층 511호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임마감 등임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 기준시점 현재 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507825 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층 511호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 80,000,000원 (8천만원)

* 토지면적: 6.28㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.279㎡ (약 1.89평)

* 건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

* 건물지분: 19.315㎡ (약 5.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(주안역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 세장형 평지로서, 현재 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주안역 인근 지역 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 8번 압류 (울산세무서장, 2023-04-11).

* 소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 을구 7번 주택임차권(홍해교, 말소), 을구 10번 강제경매(주택도시보증공사, 말소), 갑구 8번 압류(울산세무서장, 말소), 갑구 9번 압류(서울특별시, 말소) 등이 포함됩니다.

* 인수 대상 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기(홍해교)가 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서 조항이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍해교)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-10

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 홍해교는 대항력이 없으며, 보증금 7천만원은 HUG에서 인수하는 것으로 보입니다. 따라서 입찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 70,000,000원입니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 표기는 추가적인 계약 관계나 복잡성이 있을 수 있으나, 현재 등기부상 인수되는 권리는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 인천 미추홀구 주안동, 주안역 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리 잡고 있는 지역입니다.

* 개발 계획: 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(주안역지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 19.315㎡ (약 5.84평) 기준 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 23일: 4,028만원

* 2026년 5월 23일: 3,900만원

* 2026년 7월 16일: 5,000만원

* 시세 분석: 최근 실거래가는 3,900만원에서 5,000만원 사이에 형성되어 있으며, 이는 감정가 8,000만원과 상당한 차이를 보입니다. 이 점은 시세 재평가 시 중요한 고려사항입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주안역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하여 각종 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주상복합 건물로, 주변에 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가의 괴리: 감정가(8,000만원) 대비 최근 실거래가(3,900만원~5,000만원)가 현저히 낮게 나타나고 있습니다. 이는 감정가의 적정성이나 시장 상황 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항은 계약 관계나 담보 설정에 있어 추가적인 확인 및 이해가 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 입찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 건물 내부 상태: 감정평가서상 '내벽: 미상'으로 기재되어 있어, 건물 내부 마감 상태에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되었고, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이가 존재하므로, 이에 대한 철저한 시세 조사와 현장 확인을 통해 물건의 실제 가치를 판단하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 부분을 고려하여 신중하게 접근한다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 생활이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리한 조건입니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는, 시세 조사 후 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 소형 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실적 (2026년):

* 4,028만원 (19.315㎡, 7층)

* 3,900만원 (19.315㎡, 5층)

* 5,000만원 (19.315㎡, 7층)

* 최근 실거래가 평균: 약 4,309만원

* 감정가: 8,000만원

* 산정 근거: 최근 실거래가가 감정가 대비 절반 수준으로 낮게 형성되어 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 범위(3,900만원~5,000만원)와 감정가의 차이, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 최근 실거래가 상한선 범위 내에서 낙찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.