나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508005 [1] 인천광역시 서구 검암동 523-11 도토리마을 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 ""검암역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호로서,

외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508005 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 523-11, 도토리마을 2층 203호

용도: 연립주택

토지면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

토지 지분: 39.94㎡ (약 12.08평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물 지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

1.3. 감정평가액

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 인천2호선 "검암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역에서 소각장 이전 논의가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 서울중앙지방법원 2022.10.11.자 가압류 (서민금융진흥원)

경매개시결정: 인천지방법원 2025.03.10.자 강제경매 (주택도시보증공사)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인하여 전부 소멸되는 권리입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리 및 예고등기 등)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

주택임차권등기: 을구 순위 5번 주택임차권등기(정호)가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정호)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2023-03-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

권리분석 상 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존 (조인옥 외 1명, 2017-10-20)

* 공유자전원지분전부이전 (김영준, 2018-07-18)

* 소유권이전 (인성진, 2021-03-16, 매매)

* 주택임차권 (정호, 250,000,000원, 2023-03-29 접수, 말소)

* 가압류 (서민금융진흥원, 12,101,530원, 2022-10-11 접수, 말소기준권리)

* 압류 (동대문세무서장, 2025-02-14 접수, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 266,836,709원, 2025-03-10 접수, 말소)

등기부채권 총액: 262,101,530원 (강제경매 채권액 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 지역(검암동)의 빌라 및 다세대주택의 최근 매매가는 약 9,300만원에서 18,300만원 사이에서 거래되고 있습니다. 이는 공급면적 기준 평당 약 830만원 ~ 1,000만원 수준입니다.

특히, 본건과 같은 단지(도토리마을)의 유사 면적 물건이 1억 8,000만원에 매물로 나와 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 2억 3,900만원은 현재 시장 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가(239,000,000원)와 건물면적(59.84㎡ / 약 18.10평)을 기준으로 산정하면 평당 약 1,320만원 수준입니다. 이는 주변 빌라/다세대주택의 평당 시세(약 830~1,000만원)보다 높은 수치입니다.

다만, 본건은 연립주택으로 분류되어 빌라/다세대와는 가격 차이가 있을 수 있으나, 유사 단지 매물(1억 8,000만원, 15평)과의 비교 시 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 검암중학교가 소재하며, 상업시설 및 주거단지가 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

검암중학교 외 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

인천2호선 검암역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경은 HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수하지 않아도 되는 조건입니다. 본건은 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 이 부분에 대한 직접적인 금전적 위험은 없습니다.

공동담보는 본건이 다른 채무의 담보로 제공되었을 가능성을 시사하며, 이는 향후 복수의 채권자 간의 복잡한 이해관계로 이어질 수 있으나, 본 경매 절차에서 모든 권리가 정리될 예정입니다.

6.2. 임대차 관계

임대차 관계가 불분명(미상)하나, HUG가 임차인으로 등재되어 있고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 괴리

상권 분석에서 언급되었듯이, 본 건의 감정가 대비 주변 실거래가 및 유사 단지 매물 가격과의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 잠재적인 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 연립주택으로, 역세권(인천2호선 검암역)에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다.

권리 관계 상 인수해야 할 부담은 없으며, HUG 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 무(0원)로 인해 권리 분석 측면에서는 안정적인 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가(239,000,000원) 대비 주변 시세 및 유사 단지 매물 가격(1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준)과의 상당한 차이가 존재하는 점은 주요 고려 사항입니다. 연립주택이라는 특성상 빌라/다세대와는 가격 차이가 있을 수 있으나, 이를 감안하더라도 감정가의 적정성에 대한 재검토가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 검암역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 없음.

* HUG 관련 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가될 가능성 (감정가 하락 또는 시세 상승 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 단지 매물(도토리마을 15평 1억 8,000만원)을 고려할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하여, 약 1억 6,700만원 ~ 1억 9,100만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

현재 시장 가격을 반영할 때, 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 선을 1차 검토 범위로 제시합니다.

정확한 입찰가는 본건의 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.