나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508045 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 15층건(사용승인일 : 2014.04.
16.)내 4층 407호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 평지인 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 25미터, 약 8미터 및 약 8미터의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장상 용도는
업무시설(오피스텔)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경508045 (1)호로 인천광역시 부평구 부평동 147-17, 해피플러스 4층 407호에 소재한 오피스텔(업무시설)입니다.

총 감정가는 202,000,000원입니다.

토지 면적은 10.69㎡ (약 3.23평)이며, 건물 면적은 78.11㎡ (약 23.63평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1. 1 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 상업지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측, 북동측, 남동측으로 각각 노폭 약 25미터, 8미터, 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1. 2 권리분석

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 매매에 의한 소유권이전 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 하나은행의 가압류(2022.02.15)입니다.

본건 강제경매 개시결정은 주택도시보증공사에 의해 2025년 3월 5일에 접수되었습니다.

전체 등기부채권 총액은 약 326,888,597원입니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(천동빈)가 임차인으로 파악됩니다.

보증금은 222,000,000원, 차임은 0원이며, 2021년 9월 28일에 전입, 2021년 8월 24일에 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2023년 11월 21일이며, 현재 기준 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(천동빈, 222,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태로, 인수 조건 변경 사항이 존재할 수 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1. 3 상권분석

본건은 부평구의 주요 상업 지구인 '부흥오거리' 인근에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 소재하고 있어 기본적인 수요를 충족할 수 있는 입지입니다.

특정 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1. 4 생활정보

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용 또한 편리합니다.

오피스텔 및 상업 시설이 밀집한 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 임차권 관련 불확실성: 물건명세서에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 임차인 보증금 인수 또는 기타 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 해당 계약 조건 및 확약서 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 법적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 상대 보호구역 등에 속해 있어 향후 건물 이용이나 개발에 대한 법적 제약이 있을 수 있습니다.

1. 6 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구의 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성: 업무시설(오피스텔)로서 임대 수익 또는 개인 사무실 등으로 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있습니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만 을구 3번 주택임차권 등기의 말소 여부와 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 요소입니다. 현재는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 관련 자료를 통해 인수 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 8 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가는 202,000,000원이며, 이는 시장 상황 및 물건의 개별적 가치를 반영한 초기 평가액입니다.

예상 입찰가는 실제 시장 가치, 주변 시세, 본건의 권리 분석 결과(특히 임차권 관련 리스크), 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 관계의 불확실성이 완전히 해소되지 않은 상태이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.