나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507301 [1] 인천광역시 남동구 간석동 170-27 웨스트레뷰주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석2동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

2013.10.11일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 인조석 붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감(표준마감기준) 등,
창호 : PVC창호마감 등 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비 및 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건부지의 남동측으로 노폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507301 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 170-27 웨스트레뷰 주건축물 1동 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

토지 면적: 12.62㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.62㎡ (약 3.82평)

건물 면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

건물 지분: 55.8㎡ (약 16.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물

사용승인일: 2013년 10월 11일

해당 층: 3층 301호

외벽: 인조석 붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

창호: PVC 창호 마감 등

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 가스 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재경보기 설비, 기계식 주차 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다. 본건 부지의 남동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 광명세무서장 압류 (2023년 2월 3일 접수)

본건 경매 절차에서 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박은진)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 18일

* 확정일자: 2021년 9월 28일

* 배당신고일자: 2023년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 이규배 (2013-10-15)

* 소유권이전: 김기승 (2013-10-29)

* 소유권이전: 정만수 (2021-11-15)

* 압류: 광명세무서장 (2023-02-03) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (205,000,000원, 2025-02-10 접수) - 사건번호 2025타경507301(1)

* 주택임차권: 박은진 (205,000,000원, 2023-11-21 접수) - 말소 예정 (HUG의 말소 동의 확약서 제출됨)

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주상복합 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 간석2동행정복지센터가 인근에 위치해 있습니다.

4.2. 향후 개발 가능성

인근 지역 개발 계획 및 도시 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있으며, 이는 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주상혼용지대라는 특성상 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 도심 및 주요 지역 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

"HUG 인수조건 변경" 이라는 특이사항 및 특수물건정보가 언급되어 있어, HUG 관련 인수 조건에 대한 면밀한 확인 및 조사가 필요합니다. 다만, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대 관계

현재 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사가 본건의 인수 조건을 가지고 있어 임대차 관련 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경507301(1) 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 웨스트레뷰 오피스텔로, 감정가는 141,000,000원입니다. 본건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 55.80㎡(약 16.88평)입니다.

권리분석상 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 인수하는 권리 및 보증금은 없습니다. 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있으나 이는 명확히 말소되는 임차권과 관련되어 있어 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담으로 작용하지는 않을 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동에 편리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸 조건으로 인수 부담 없는 안전한 물건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 사항이 있으나, 이는 명확히 말소되는 임차권에 관한 내용으로 확인되었습니다.

* 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 기대되며, 지속적인 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월: 5층, 55.8㎡, 129,000,000원 (1억 2천 9백만원)

* 2025년 5월: 4층, 55.8㎡, 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 1억 2천 9백만원에서 1억 3천 5백만원 사이로 추정됩니다.

감정가 1억 4천 1백만원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 최근 거래 사례의 최고가인 1억 3천 5백만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다. 또한, 주변 지역의 혐오 시설 존재 여부에 대한 추가적인 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.