나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507723 [1] 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위
는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""부평역(지하철1호선 및 인
천지하철1호선)""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브, 평스라브지붕 12층 건물 내 2층 203호로서,
(사용승인일 : 2015.01.22)

외 벽 : 스톤코트 및 석재붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등을
구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507723 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

건물 면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자/소유자: (정보 누락)

사용승인일: 2015년 1월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동, 부평역 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선과 인천지하철 1호선이 지나는 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (부평세무서장 압류, 2023-05-19 접수)

* 주요 권리 내역:

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (을5-2, 갑5 가압류, 갑8 강제경매)

* 선순위 임차인:

* 라 (등기부상 '을5 주택임차권')

* 보증금: 152,000,000원 (물건명세서 상)

* 확정일자: 2021년 12월 09일 (등기부상), 2019년 12월 09일 (물건명세서 상 - 날짜 불일치)

* 전입일자: 2019년 12월 31일

* 대항력: 없음 (물건명세서 상)

* 비고: 물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 상기 '대항력 없음' 표기에 따라, 임차인은 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,156,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 부평역을 중심으로 유동인구가 많으며, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달된 활발한 지역입니다.

* 업무 시설 밀집도: 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 관련 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 임대 현황: 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부평역 일대에 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 주로 공동주택과 상업시설로 구성되어 있어 생활 편의성과 접근성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 물건 인수와 관련된 주체로 파악되므로, 인수 조건 변경에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 말소 예정인 임차권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 동의 조건이 붙어 있어, 최종적인 권리 소멸 여부 및 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, '대항력 없음'이 명시되어 인수 부담은 적을 것으로 예상됨)

* 건축물 용도 제한: 오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 복합 사용이 가능하나, 관련 건축법규 준수 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 용도 및 행위 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상업 및 교통 중심지인 부평역 역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다양한 편의시설과 편리한 대중교통망을 바탕으로 주거 및 업무 공간으로서의 가치가 높습니다. 경매 절차상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 임차인 '라 '은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부평역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성 확보.

* 상업/업무 복합 지역: 지역 내 우수한 인프라를 기반으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 비교적 최신 건물: 2015년 준공으로 신축에 가까워 즉시 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(약 70㎡)의 힐캐슬 오피스텔 및 인근 오피스텔의 최근 실거래가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 현재 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 투자 고려사항: HUG 관련 특이사항 및 임차권 관련 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원 (현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 최종 결정 권장)

1.9. 주변 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 공개된 정보 및 지도 서비스를 확인한 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 부평역 주변은 활발한 상업 및 교통 중심지로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.