나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501426 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-461 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""낙섬사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 광대로 및 세로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-08-12)(인천광역시 제2024-233호)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계는 미상임.
②본건 토지는 2023년 건축허가를 받은 바 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서.
외벽: 복합판넬, 석재타일 및 강화유리 마감 등.
내벽: 페인팅 마감등.
창호: 샷시창임.

이용상태

공부상 ""근린생활시설""이며, 현황 ""공실""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"", ""건물개황도"" 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계는 미상임.
②본건 건물은 전체가 현황 ""공실""이며, 설비 등의 일부가 철거된 상태인 바, 이를 감안하여 평가하였음
③본건 건물의 건축물대장은 위반건축물로 표기되어 있는 바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재.
-본건 건물은 전체가 현황상 공실이며, 설비 등의 일부가 철거된 상태인 바, 이를 감안하여 평가되었음.
-본건 토지는 2023년 오피스텔(주거용) 및 제1종근린생활시설 신축허가를 받은바 있으나 미착공 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경501426 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-461 (신주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 55)

용도: 근린시설

감정가: 4,353,389,600원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부

1.2. 물건 상세 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 688.00㎡ (약 208.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1539.10㎡ (약 465.59평)

건물 제시외면적: 84.10㎡ (약 25.44평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 1623.20㎡ (약 490.93평)

건물 층고: 17.8m

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "낙섬사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 분석 및 개발 계획

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

개발 계획: 본건 토지는 2023년 오피스텔(주거용) 및 제1종근린생활시설 신축허가를 받은 이력이 있으나, 현재까지 착공되지 않은 상태입니다. 이는 향후 개발 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을21)으로, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 모든 후순위 권리 및 채권은 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,540,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

다만, 임대 관계에 대한 구체적인 내용은 미상입니다. 금액이 미상이라도, 추후 명도 및 법률적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 소멸/인수 권리

본건은 공동담보 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요만 언급되어 있으며 상세 내용은 부재합니다.)

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본건은 "낙섬사거리" 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변으로 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

현재 건물이 공실 상태이나, 향후 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2023년 신축 허가 이력은 토지의 개발 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 문화 시설

본건 인근에는 다양한 편의시설과 문화시설이 소재하고 있습니다. 연세으뜸의원, 미추홀내과의원, 미추홀병원 등 의료 시설이 있으며, 주인근린공원, 수봉공원 등이 위치하여 여가를 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 인천용정초등학교, 인주중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 본건 토지는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 조치가 적용됩니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설 여부

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 위반 및 건축물 문제

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 활용 제약

건물 전체가 현재 현황상 공실 상태이며, 내부 설비의 일부가 철거된 상태입니다.

이는 즉시 사용에 어려움이 있으며, 수리 및 원상복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 미착공 건축 허가 관련

2023년 건축 허가를 받았으나 미착공 상태로, 해당 허가의 유효성 및 변경 가능성 등을 확인해야 합니다.

신축 시 건축법, 도시계획 등의 변경 사항을 다시 검토해야 할 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리 관계

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 본건의 낙찰 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 평가

인천 미추홀구 용현동에 위치한 상업지역 내 근린생활시설 건물로, 낙섬사거리 인근에 자리하고 있습니다.

감정가는 높으나, 위반건축물, 현황 공실 및 설비 철거, 공동담보 등의 다수 리스크 요인을 보유하고 있습니다.

토지 자체는 2023년 신축 허가 이력이 있어 개발 잠재력은 존재합니다.

7.2. 투자 적합성

본 물건은 상당한 추가 투자(수리, 원상복구, 법규 문제 해결 등)가 필요한 상황입니다.

이러한 위험 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 명도 및 건물 복구 관련 제반 비용을 충분히 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 상업지역 내 핵심 입지: 낙섬사거리 인근으로 상업 활동에 유리한 위치.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 개발 잠재력: 신축 허가 이력이 있는 토지로서 향후 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승 기대.

8.2. 개선 및 발전 가능성

* 건물 복구 및 리모델링: 공실 상태 해소 및 신규 임대/매각을 위한 내부 시설 개선.

* 위반건축물 시정: 이행강제금 부담 해소 및 합법적인 건물 활용 기반 마련.

* 신축 허가 활용: 기존 허가 내용을 바탕으로 하거나, 변경 허가를 통해 현대적 건물 신축 추진.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,353,389,600원

토지면적: 688㎡ (약 208평)

건물 총 면적 (제시외 포함): 1623.2㎡ (약 491평)

주요 고려 사항:

* 인수되는 보증금 없음.

* 위반건축물 이행강제금, 철거/원상복구 비용.

* 전면 공실 및 내부 설비 철거로 인한 수리 비용.

* 명도 진행 비용 및 시간.

* 공동담보 물건의 영향.

본건은 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

상세한 현장 조사를 통해 실제 필요한 복구 비용 및 잠재적 가치를 정확히 산출한 후, 보수적인 비율(예: 감정가의 70~80% 선)을 적용하되, 이는 시세 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금이 없다는 점을 제외하고는, 잠재적 리스크로 인해 감정가를 기준으로 한 직접적인 산정보다는, 추가적인 조사와 전문가의 판단이 필수적입니다.

예상 입찰가는 잠재적 리스크(위반건축물, 공실, 설비 철거, 명도 등)를 충분히 반영하여, 감정가 대비 보수적인 접근을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 감정가의 70%~80% 범위를 참고하되, 철저한 현장 조사 및 추가 비용 산출 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.