나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507223 [1] 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, ""부평5동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 4층 401호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비, 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측과 북서측으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507223 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.25㎡ (약 17.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평5동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측과 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-09-25

* 확정일자: 2020-09-01 (등기부상 확정일자: 2022-10-17)

* 배당신고일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2022년 06월 02일 남동세무서장의 압류 (을구 4번)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3)

* 압류 (갑4)

* 가압류 (갑5)

* 강제경매 (갑6) - 본 경매 개시 결정의 말소기준권리

* 압류 (갑7)

* 주택임차권 (을5) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상

* 인수되는 권리: 없음. (단, 상기 을구 5번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 변동 가능성 있으나, 현재로서는 소멸 예상)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 건물은 인천 부평구 부평동의 상업지역에 위치하며, 주변에 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 오피스텔의 경우, 도심 지역 내 직주근접성을 중요시하는 수요층이 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천부흥초등학교(약 311m), 인천부평서초등학교(약 617m) 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 행정복지센터, 학교, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추어진 것으로 보입니다.

* 교통: 부평역(인천1호선)과의 거리 정보는 제공되지 않았으나, 인근 버스정류장으로 인해 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. (검색 결과, 부평역까지 도보 10분 거리라는 정보도 있으나, 본문 정보에 의거함)

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세의 괴리: 감정가(230,000,000원) 대비 최근 실거래가(151,000,000원 ~ 180,000,000원) 및 2023년 4층 거래가(195,000,000원)에 비해 감정가가 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있습니다. 다만, 대항력이 없으며 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 절차상 변동 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 및 인수 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 법적으로는 강제경매 절차를 통해 진행 중입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등재되어 있으나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 무난합니다. 다만, 감정가와 실제 시세 간의 상당한 차이가 존재하며, 이는 입찰 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차권 소멸 예상: 임차인의 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 부평구 중심 지역 접근성: 부평동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔 투자 수요: 직주근접을 선호하는 1인 가구 및 소규모 사업체에게 꾸준한 수요가 있는 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터(2025년 11월 10층 1억 5,100만원, 12월 14층 1억 6,600만원, 2025년 4월 13층 1억 8,000만원)와 2023년 4층 거래가(1억 9,500만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시가는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 판단됩니다. 감정가 2억 3천만원은 현재 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 시세 동향을 반영하여, 예상 입찰가를 175,000,000원 수준으로 제안합니다. 단, 입찰 전 해당 물건에 대한 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인을 권고합니다.

혐오시설 관련 조사 결과:

인천광역시 부평구 부평동 149-7번지 J캐슬 인근 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지에 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.