나이스옥션 법원경매 인천 2025타경367 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-1 청라리치아노 7층712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건물 중 7층 712호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 임.
(건축물대장 사용승인일:2012.12.14)

이용상태

본건은 건축물대장상 용도 '오피스텔'임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-건축물대장상 용도 '오피스텔'임.
-집합건축물대장상 '위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경367 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-1 청라리치아노 7층712호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (2.52평)

토지지분: 8.335㎡ (2.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 30.46㎡ (9.21평)

건물지분: 30.46㎡ (9.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항:

-건축물대장상 용도 '오피스텔'임.

-집합건물대장상 '위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

건축물 구조 및 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건물 중 7층 712호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 임. (건축물대장 사용승인일:2012.12.14)

건물 이용 상태: 본건은 건축물대장상 용도 '오피스텔'임.

설비 내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로 상태: 본건 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이: 없 음.

기타 참고 사항: 임대관계 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 도로 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (신한은행, 2015-06-19, 72,000,000원). 본 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

기타 권리사항:

- 소유권이전6번신탁등기말소 (금광씨엔씨주식회사, 2015-06-19)

- 소유권이전 (강병오, 2015-06-19, 99,558,168원)

- 가압류 (신한은행, 2022-09-13, 48,645,436원) (말소)

* 현재 진행되는 경매 사건은 신한은행의 임의경매 신청 사건(2025-01-20, 68,883,051원)입니다.

* 등기부채권 총액: 120,645,436원 (말소기준권리 및 일부 말소된 권리 포함)

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2021-03-29, 대항력: 없음.

- 주의: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상되나, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 윤 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2024-08-26, 대항력: 없음.

- 주의: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상되나, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 정 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 470,000원, 전입일자(사업일자): 2018-07-05, 확정일자: 2015-07-02, 배당신고일자: 2025-04-30, 대항력: 없음.

- 주의: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상되나, 인수 보증금은 0원입니다.

- 참고: 정완근 임차인의 경우, 확정일자(2015-07-02)가 말소기준권리(2015-06-19)보다 빠르나, 권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수될 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 현황에 따라 실제 인수 의무는 없을 것으로 보입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:

- 현재 제공된 정보상으로는 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 만약 지상권이 실제로 등재되어 있고 존속기간이 남아 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

건물 정보:

* 건물명: 청라리치아노

* 건축연도: 2011년 (사용승인일: 2012-12-14)

* 총 층수: 지하 3층, 지상 10층

* 총 세대수: 137세대 (집합건축물대장 기준)

* 본건 전용면적: 약 30.46㎡ (9.21평), JSON상 실사용면적 약 32.66~32.77㎡ (약 9.88~9.91평)

* 주용도: 업무시설 (오피스텔, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설 포함)

최근 실거래가 동향:

* 2025-02-05 거래: 100,000,000원 (32.66㎡ / 9.88평), 직거래

* 2025-02-05 거래: 100,000,000원 (32.75㎡ / 9.90평), 직거래

* 2024-12-23 거래: 75,000,000원 (32.77㎡ / 9.91평), 중개거래

* 최근 거래 평균가: 약 91,666,667원 (약 9,263,557원/평)

* 감정평가액: 99,000,000원

* 시세 분석: 최근 거래가는 75,000,000원에서 100,000,000원 범위에 분포하고 있으며, 본건의 감정가(99,000,000원)는 최근 거래가 중 상위권에 해당합니다.

* 임대 정보: 제공된 JSON 데이터에 임대 정보가 아닌 매매 정보가 혼재되어 있어 정확한 시세 분석이 어렵습니다. (일반적으로 오피스텔의 경우, 동일 면적/층수/조건에 따라 월세는 50만원 내외, 전세는 1억 5천만원 내외 시세를 형성할 수 있으나, 본건의 정확한 임대 시세는 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 청라고등학교, 청라중학교 등 교육시설과 가깝습니다.

* 편의시설: 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본건으로부터 인근에 혐오시설(대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 본건과 직접적인 관련이 없다고 명시되어 있으나, 향후 건물 관리나 재건축, 리모델링 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 등재된 임차인들이 대항력이 없는 것으로 판단되나, 점유 관계 등 현황 파악이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 명시되어 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 만약 지상권이 실제로 등재되어 있고 존속기간이 남아 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 청라지구에 위치한 오피스텔로, 주변에 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어진 편입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편에 속합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 일부 임차인의 권리 및 '위반건축물' 등재, '지상권' 관련 불분명한 정보는 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

최근 실거래가는 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있으나, 7500만원대의 거래 사례도 존재하므로 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 인천 청라국제도시 내 중심 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물: 비교적 신축(2012년 준공)의 오피스텔로, 적정 면적과 이용 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 보여 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 잠재적 가치: 청라지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원이며, 최근 실거래가는 75,000,000원에서 100,000,000원 범위로 나타났습니다.

잠재적 리스크 요인(위반건축물 등재, 지상권 불분명 등)을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 수익률 확보와 경쟁을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 최고가보다 약간 낮은 선에서 결정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 입찰가로 95,000,000원 수준을 제안하며, 이는 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 금액입니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

입찰 시, 최소 입찰가(감정가의 10% 또는 법원 지정가)를 확인하시고, 제안된 입찰가는 참고용으로 활용하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.