나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507376 [1] 인천광역시 서구 검암동 662-6 레이나빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""대인고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(검바위역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인 : 2012.12.14)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 22미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507376 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 662-6 레이나빌 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 30.35㎡ (약 9.2평)

* 건물면적: 59.30㎡ (약 17.9평)

* 감정가: 202,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 사용승인일: 2012년 12월 14일

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 2호선 검바위역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 2필 일단의 세장형 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 로폭 약 22미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2025타경507376 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 소유권 관계는 소유권보존, 공유자전부이전, 소유권이전을 거쳐 현재 소유자에게 이르렀습니다.

* 후순위 권리로는 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있으나, 이들 권리는 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을구 5번 주택임차권(임차인: 민 (보증금 180,000,000원))은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 등기부채권 총액은 644,965,256원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 검암역 주변 상권과 연계되어 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등을 해결하기 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검바위역 도보 또는 대중교통 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육: "대인고등학교"가 서측 인근에 위치하며, 지역 내 초중고등학교 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 채권으로 경매가 진행되었으며, '공동담보' 물건으로 묶여 있다는 점은 담보물이 추가로 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 관리나 처분 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로, 향후 용도 변경 등 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 신축되어 비교적 양호한 상태입니다.

* 인천2호선 검바위역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주거 환경 또한 안정적인 편입니다.

* 권리관계가 매각으로 인해 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 있으나, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자에게 인수될 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

* 인천2호선 검바위역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세가 더 높을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 18평)의 다세대주택은 3.3㎡당 약 2,511만원 ~ 3,027만원 선에서 거래되고 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건 건물면적(59.30㎡, 약 17.9평)에 적용 시, 예상 시세는 약 1억 6천 6백만원 ~ 1억 7천 9백만원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 감정가(2억 2백만원) 대비 시세 분석 결과, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 권리관계와 시장 상황을 종합적으로 판단했을 때, 약 1억 7천 8백만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 주변 시설을 조사한 결과, 본 건의 즉각적인 인근에 산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등 일반적으로 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 시설, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.