나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502429 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 155-2 스위트리아아파트 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 404호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 155-2,5,6,7 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천
광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경502429 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 155-2 스위트리아아파트 101동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 167,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

* 토지 면적: 10.35㎡ (약 3.13평)

* 건물 면적 (전용면적): 58.81㎡ (약 17.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.4. 건축물 현황

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 4층 404호입니다.

* 건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

* 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 박상권 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 현재까지 등기된 채권 총액은 310,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 배당신고일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나 주택도시보증공사의 동의로 소멸되는 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들로 구성되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 가능성도 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 인천석암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 시내 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다. 이는 주택도시보증공사와 관련된 특별한 조건이 적용될 수 있음을 시사하며, 입찰 전 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 주택도시보증공사(장 ) 임차인은 대항력이 없으나, "임대관계 미상임"이라는 기재와 함께 'HUG 인수조건 변경' 사항이 복합적으로 작용할 수 있어 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건(초등학교 인근, 교통 편의성)은 무난한 편입니다.

* 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 중요한 특이사항이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 버스정류장이 인접한 준수한 주거 입지입니다.

* 권리상 특별히 부담되는 권리가 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 내용에 따라 매수자에게 유리한 조건이 있을 경우, 이를 활용한 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 167,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 'HUG 인수조건 변경' 사항의 구체적인 내용을 확인하고, 최근 실거래가 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.