나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507411 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 172-13 위드하우스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 지하철 인천1호선 ""갈산역"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 주상용 건물, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 ""갈산역"" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제7층 제701호로서,
(사용승인일: 2017-12-1)
외벽: 타일붙임 및 페인팅 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: PVC창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507411 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 172-13 위드하우스 7층701호

건물명: 위드하우스

주요용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2017년 12월 01일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호

1.3. 면적 및 가격

감정가: 157,000,000원

토지면적: 29.68㎡ (약 9.0평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하며, 지하철 인천1호선 "갈산역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 주상용 건물, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 인천1호선 "갈산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 인접 도로: 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 갑6, 압류 (포천세무서장, 2022-07-18)

* 총 채권액: 156,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 관련 정보가 있으나, 등기부등본 상 주택임차권(을3, 김자현)은 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 미루어 보아 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 정보 (참고):

* 임차인: 주택도시보증공사(김자현)

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-02

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2023-03-14

* 비고: 등기부등본상 말소 처리됨.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2017-12-15)

* 을3: 주택임차권 (2023-03-14, 김자현, 156,000,000원, 말소)

* 갑6: 압류 (포천세무서장, 2022-07-18, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-13, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 갈산동 지역은 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 분포되어 있어 상권이 활성화될 가능성이 있습니다. 특히, 지하철 갈산역 인근으로 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

지하철역과의 근접성, 주변 편의시설 및 주거 시설의 혼재는 향후 임대수익 및 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 지하철 1호선 갈산역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 주변 시설: 상가, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 환경 정보

주변에 특별히 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 관련 규제에 대한 이해가 필요합니다. (지역 내 폐기물 관련 민원 또는 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

특이사항 및 권리분석 정보에 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"과 같은 문구가 기재되어 있어 초기 혼란을 야기할 수 있습니다. 그러나 현재 등기부 상 임차권이 말소되었고, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 실질적인 인수 위험은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역의 수급 상황 변화에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 갈산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가 157,000,000원을 기준으로 시세 대비 적정 수준의 낙찰가를 결정한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 권리관계 상 임차인 관련 복잡성이 있었으나, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, "대항력있는임차인" 관련 문구에 대한 최종 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 갈산역 인근 위치.

* 안정적인 주거/업무 환경: 주상복합 지역 내 위치, 각종 편의시설 접근 용이.

* 경매 특성 활용: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧음.

9. 예상 입찰가

현재 유사 면적대의 오피스텔 시세는 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 1억 5천7백만 원입니다. 보증금 인수 금액이 없고 권리관계가 명확하게 정리될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

입찰가 산정 시, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 권리분석 상 임차인과 관련된 잠재적 위험 요소에 대한 최종 확인이 필요하며, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 2천5백만 원 ~ 1억 4천만 원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 본 범위 내에서 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.