나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503316 [1] 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선""부평시장역"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 공동주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하며,
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서상 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경503316 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 3층 301호이며, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

감정가는 297,000,000원이며, 토지 면적은 10.83㎡(약 3.27평)이고 토지 지분 역시 10.826㎡(약 3.27평)입니다.

건물 면적은 73.66㎡(약 22.28평)이며, 건물 지분도 73.66㎡(약 22.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 이는 인수 조건에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 301호로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천지하철 1호선 '부평시장역'에서 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 공동주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감되었고 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부 설비로는 급배수 및 위생 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 광명세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권보존(2017-08-02, 장진석 외 1명), 공유자전원지분전부이전(2017-11-06, 최종길), 소유권이전(2022-01-07, 정만수) 등의 권리가 있습니다.

압류(광명세무서장, 2023-02-02), 압류(부평구, 2023-12-28)가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 압류는 매각으로 소멸됩니다.

가장 중요한 권리 분석 내용은 주택임차권입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-17

* 확정일자: 2021-11-15

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

본건 등기사항전부증명서상 '주택임차권'이 을구 3번 순위로 등재되어 있으나, 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 따라서 경매 절차를 통해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동은 인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있으며, 다양한 오피스텔, 공동주택, 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 재래시장과 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

업무시설(오피스텔)로서의 기능과 함께 배후 주거 수요도 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통망이 우수하여 부평시장역을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 용이합니다.

주변에 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

건축법상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있으나, 이는 학생을 대상으로 하는 시설이나 학원 등에 대한 제한 사항일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항입니다. 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이면서 임차권 관련 변경 사항이 언급된 점은 면밀한 확인이 필요합니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 예상치 못한 추가 조건이나 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법규적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

건물 자체의 유지보수 상태나 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 부평시장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

부동산 강제경매로 진행되어 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

권리 분석상 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 추가 확인 및 검토가 필요합니다.

이러한 리스크 요인만 잘 해소된다면, 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 교통망, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도 높음.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익 또는 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 297,000,000원

주택임차인의 보증금: 310,000,000원 (말소 예정, 인수 부담 없음)

경매 채권액 (주택도시보증공사): 310,000,000원

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 거래 사례를 보면 시세는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 297,000,000원으로, 시세 범위의 하단부에 해당합니다.

주택임차권이 말소될 예정이므로 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토 후, 리스크 요인을 최종적으로 해소한다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 하되 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 297,000,000원부터 시세 상단부까지 고려하여 297,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설 조사 결과:

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 공장 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 부평시장역 주변은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 전통 시장 등이 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.