나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505633 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재""학익여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물내 제1층 제103호 로서,
(사용승인일 : 1993년 09월 03일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부치장벽돌 붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 등기사항전부증명서상 임차권등기(임차보증금 95,000,000원 / 2023년10월5일)가 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505633 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-7 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 18.48㎡ (약 5.6평)

건물면적: 32.49㎡ (약 9.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호 (사용승인일: 1993년 09월 03일)

건물명: 성은빌라

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 북동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경505633)으로 인한 주택도시보증공사의 권리(접수일자: 2025-01-24, 권리금액: 101,879,418원)가 말소기준권리입니다.

* 선순위 임차권: 등기사항전부증명서상 을구 7번 순위로 주택임차권 등기(채권액 95,000,000원, 접수일자: 2023-10-10)가 존재하나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근의 다세대주택들은 다음과 같은 시세로 거래되었습니다.

* '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* '대일빌라(622-10)'(1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

* 본건(1993년식, 32.49㎡)의 감정평가액은 87,000,000원이며, 이는 유사한 건축 연도의 '대일빌라' 대비 면적당 가격은 높으나, 신축 빌라인 '화인에이스빌'의 시세와 유사한 수준입니다.

* 이는 본건의 위치나 관리 상태 등이 감안된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "학익여자고등학교"가 북동측 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 사용승인된 건물로, 약 33년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있어, 계약 진행 시 HUG 측과의 확인 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 인천 미추홀구 주안동 1307-7번지 인근 지역에서 산업폐기물이나 쓰레기 방치에 대한 민원이 일부 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행됩니다. HUG(주택도시보증공사)가 채권자로, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기가 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. 건물은 1993년식으로 연식이 있으나, 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 최근 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인(HUG)의 보증금 95,000,000원이 매각으로 인해 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 안정적인 입지: 주거지대에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 87,000,000원을 기준으로, 주변 신축 빌라보다는 낮지만 유사 연식 빌라의 거래 사례를 고려했을 때 합리적인 수준에서 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원이며, 최근 유사 연식 다세대주택의 거래가 90,000,000원(44.4㎡)임을 감안할 때, 본건(32.49㎡)의 적정 가치는 면적을 고려하여 산정됩니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 면적당 가격을 역산해보면 약 2,027,000원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적(32.49㎡)에 적용하면 약 65,900,000원이 됩니다.

그러나 감정가(87,000,000원)와 비교 시, 감정가가 더 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점 및 평가 방법에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

신축 빌라의 높은 거래가(122,000,000원) 또한 참고할 수 있습니다.

따라서, 본건의 입찰가는 감정가와 비교 시세, 건물 연식을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

권리 분석상 인수되는 금전적 부담이 없다는 점과, HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 확인한 후, 보수적으로 접근한다면 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.