나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505206 [1] 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천부흥초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 생활편익시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하1층/지상15층 중 제5층 제509호로서,
외벽 : 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 서측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터, 8미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505206 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 5층509호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축 연도: 2014년

감정가: 218,000,000원

토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.12㎡

건물면적: 71.52㎡ (약 21.64평)

건물지분: 71.52㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천부흥초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 생활편익시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼합된 지역으로 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층부터 지상 15층 중 5층에 위치합니다.

북측 약 30미터, 동측 및 서측 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 광명세무서장의 압류 (2023년 02월 02일 접수, 과-티3011) 입니다.

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)가 강제경매를 신청했습니다.

등기부채권 총액: 275,000,000원 입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(허범주)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

보증금은 275,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 08월 31일, 확정일자는 2022년 08월 16일입니다.

배당신고일자는 2023년 05월 24일입니다.

집합건물 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권 등기(허범주, 275,000,000원)는 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 특이사항이 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있는 점을 고려하여 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 부평동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 상업 및 주거 복합지역입니다.

최근 3년간의 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 02월: 182,000,000원 (12층, 전용면적 71.38㎡)

* 2025년 02월: 190,000,000원 (13층, 전용면적 71.38㎡)

* 2026년 06월: 185,000,000원 (10층, 전용면적 71.38㎡)

최근 실거래가는 182,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 가장 최근 거래가는 185,000,000원입니다.

본건의 감정가는 218,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 불편함이 적습니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 생활편익시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육환경: 인천부흥초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건축물 정보: 철근콘크리트구조로, 지상 15층 건물 중 5층에 위치하며, 총 134세대가 거주 가능한 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하며, 이는 매각 절차 또는 인수 후 조건에 복잡성을 더할 수 있습니다.

채무 규모: 채권 총액(275,000,000원)이 감정가(218,000,000원)를 초과하므로, 경매 절차 진행에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

임차권 관련 불확실성: 임차인 허 은 대항력이 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 임차권 등기와 관련된 최종적인 권리 변동 사항을 철저히 확인해야 합니다.

토지이용 제한: 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한 등 법규에 따른 이용 제한 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 일상생활을 위한 편의시설 접근성이 우수하고 교통 환경 또한 양호합니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가는 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인 권리관계에 연관된 복잡한 상황이 존재하므로, 입찰 전 인수 조건 및 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평동 핵심 지역 내 위치하여 상업 및 주거 활동의 중심지에 해당합니다.

* 인근의 다양한 편의시설과 교통망은 임대 수요를 견인할 수 있는 요소입니다.

* 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따라 시세 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 최근 실거래가가 182,000,000원에서 190,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 218,000,000원입니다.

최근 거래가격을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 185,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 채무 초과 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 입찰 참여 시에는 해당 물건의 권리관계와 시장 상황을 종합적으로 재평가한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.