나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500362 [1] 인천광역시 연수구 송도동 150 롯데캐슬 104동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천송원초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 동류형의 아파트, 각급 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서,
주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고,
서측 인근에 인천도시철도1호선 ""캠퍼스타운역""이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 3층 303호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2012년 10월 25일]

이용상태

""아파트""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및
난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 광평수의 장방형 평지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유
구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2023-11-08)(연세대학교 국제캠퍼스)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2024-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500362 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 150 롯데캐슬 104동 3층303호

용도: 아파트

건물면적: 110.76㎡ (약 33.51평)

토지면적: 62.31㎡ (약 18.85평)

토지지분: 62.3107㎡ (약 18.85평)

건물지분: 110.7602㎡ (약 33.51평)

감정가: 820,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인천송원초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 비슷한 유형의 아파트 단지, 각급 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거지로서의 환경이 양호한 편입니다.

교통상황:

본 아파트 단지는 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근 로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 서측 인근에 인천도시철도1호선 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 정보:

단지명은 송도롯데캐슬이며, 2012년 10월 25일에 사용승인되었습니다. 총 6개동, 643세대로 이루어져 있습니다. 본건은 32층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 17일 접수된 김순석외 26명의 강제경매(갑7)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑8 가압류, 갑10 압류, 갑11 압류)

등기부상 명시된 지상권은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

본 건에는 대항력 있는 임차인 이*완이 존재합니다.

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 23일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

1.3. 상권분석

지역 특성:

본 건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 경제자유구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 대로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

주변 시설:

인근에 인천송원초등학교, 연세대학교 국제캠퍼스(상대보호구역)가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 공원 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

인천송원초등학교가 도보 거리에 있으며, 연세대학교 국제캠퍼스가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통시설:

인천도시철도1호선 캠퍼스타운역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

임차인 이*완은 전입일자(2024-07-23) 기준으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

권리관계:

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

공부와의 차이:

건축물대장 및 등기부등본 상 특이사항은 없으며, 현황과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 송도국제도시의 주거 지역 특성을 고려할 때, 본 물건지 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 산업단지 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 상업, 교육 시설 위주로 조성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 롯데캐슬 아파트로, 2012년에 준공되어 비교적 신축이며, 지하철역과 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 자랑합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 이는 본 건의 주요 특징 중 하나이며, 명도 과정에서의 리스크 관리가 관건이 될 수 있습니다.

최근 시세가 감정가 수준과 유사하게 형성되어 있어, 시세 차익보다는 안정적인 실거주 또는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

송도국제도시의 지속적인 개발 및 미래 가치 상승 잠재력.

인천1호선 캠퍼스타운역 역세권으로 우수한 교통망 확보.

대항력 있는 임차인(이*완) 존재하나, 보증금 0원으로 낙찰자의 금전적 부담 없음.

쾌적하고 안정적인 주거 환경과 단지 내 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 820,000,000원

최근 시세 (2026년 6월 기준, 110.253㎡ 면적):

3층: 800,000,000원

21층: 805,000,000원

11층: 800,000,000원

본 물건은 전용면적 110.76㎡로 최근 거래된 유사 면적의 아파트 시세와 비슷하거나 약간 높은 수준으로 형성될 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소입니다. 다만, 경매 시장의 경쟁 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해야 할 것으로 보입니다.

최종 예상 입찰가: 825,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.