나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30392 [1] 경기도 여주시 상동 370-4 아이엔4 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 상동 소재 ""여흥초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제402호(사용승인일 : 2021.04.29)로서
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

""주거용 오피스텔""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 여주시 상동 370-4번지, 아이엔4 오피스텔 4층 402호에 소재하고 있습니다. 사건번호는 여주지원 2025타경30392 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 220,000,000원입니다. 토지면적은 43.23㎡ (약 13.08평)이며, 건물면적은 67.40㎡ (약 20.39평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 4층 건물 내 4층에 위치하며, 2021년 4월 29일에 사용 승인되었습니다. 주용도는 오피스텔(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 상동 소재 여흥초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량을 통한 건물 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 지역 지구는 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 수원지방법원 여주지원 강제경매개시결정(2025타경30392)입니다.

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2021년 5월 24일 소유권보존등기(아이엔건설주식회사)가 있으며, 2024년 11월 26일 을구 4번으로 주택임차권(김재우, 임차금액 160,000,000원)이 등기되었습니다. 이 임차권은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김재우 씨는 2021년 9월 1일 전입하였고, 2021년 8월 6일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 26일입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 4번 주택임차권등기(보증금 160,000,000원, 주민등록일자 2021.9.1, 확정일자 2021.8.6)가 있으며, 보증금 전액 배당 받지 못할 경우 잔액에 관하여 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수하게 될 위험이 있습니다. 등기부채권 총액은 160,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 상동 지역은 다세대주택, 일반주택과 함께 근린생활시설이 혼재하는 주택 밀집 지역입니다. 주변 환경은 조용하고 주거 기능에 적합한 편입니다. 오피스텔의 용도를 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설은 주변 지역에서 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 유흥, 쇼핑 등 특정 상업 시설 이용 시 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 단지 내 또는 인근에 주차 공간이 확보되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 여흥초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인 김재우 씨의 보증금 160,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 실제 인수되는 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역 외에 각종 제한사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 상수원보호구역 관련 제한 등)이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 주거용 오피스텔로, 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 여주시 내 주거용 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 명확한 부담이 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다. 감정가는 2.2억 원이나, 실제 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 고려하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 주거용 활용: 주거용 오피스텔로 이용 중으로, 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세: 향후 시세 조사를 통해 감정가 대비 메리트 확보 가능성을 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세를 고려한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 제공된 감정가는 220,000,000원입니다. 그러나 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(김재우)의 보증금 160,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

현재 주변 시세 조사 결과, 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매매가는 약 180,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가가 220,000,000원임을 감안할 때, 만약 임차 보증금 160,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 사실상 매수인이 부담해야 하는 총액은 감정가 + 인수 보증금(미배당분)이 될 수 있습니다.

따라서, 해당 임차인이 배당을 통해 얼마를 회수할 수 있는지, 그리고 잔여 보증금은 얼마인지를 정확히 파악하는 것이 최우선입니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못해 매수인이 160,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 이는 실질적인 총 투자 금액을 크게 높이는 요인이 됩니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못한다고 가정하고, 매수인이 160,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 일반적인 경매 투자 관점에서 권리 분석 상 부담이 매우 큰 물건입니다.

본인이 부담해야 할 임차 보증금 인수 금액을 제외한 실제 투자 가능 금액을 보수적으로 산정해야 합니다. 예를 들어, 주변 시세 하단인 180,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 없다면 적정 입찰가가 될 수 있으나, 160,000,000원을 인수해야 한다면 사실상 투자가 어려운 금액이 됩니다.

따라서, 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 임차인 보증금 인수액을 제외한 '본인의 실제 투자 금액'은 최소 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서, 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 것입니다. 다만, 본 건은 보증금 전액 인수 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.