나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584066 [1] 인천광역시 계양구 효성동 272-19 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 "작전역")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 냉난방시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

■ 본건의 위치는 현장조사 결과 건축물현황도상 호수와 부착되어있는 문패가 상이합니다. 경매계 요청에 의하여 현황(문패)기준으로 확정하였으며, 이웃호의 감정평가액을 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (후면 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 현황상 '태진빌리지'로 통용됨.
2. 현 외부표기(현관문표시 401호)와 대장상 건축물현황도의 호별표시(402호)가 상이함.
3. 계양구청의 2025.12.31.자 회신서에 의하면 401호, 402호 각 소유자가 건축물 표시변경신청으로 건축물현황도를 변경하여 오류 시정이 가능하다고 회신함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경584066 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 효성동 272-19 4층 401호

(신주소: 인천광역시 계양구 안남로 496-12)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

104,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

1.5. 2. 토지 지분: 27.736㎡ (약 8.39평)

1.5. 3. 건물 면적: 46.77㎡ (약 14.14평)

1.5. 4. 건물 지분: 46.77㎡ (약 14.14평)

1.6. 건물 정보

1.6. 1. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.6. 2. 층수: 지상 4층 건물 내 제4층 제401호

1.6. 3. 건축년도: 2002년

1.7. 매각 정보

1.7. 1. 경매 구분: 부동산강제경매

1.7. 2. 채권자: 주식회사바이오세상

1.7. 3. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "작전역"이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2002-06-22 (김석규)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 2021-03-25 (노푸름)

* 가압류: 2024-05-20 (주식회사바이오세상, 80,000,000원) - 매각으로 소멸

* 강제 경매 개시: 2025-01-16 (주식회사바이오세상, 84,081,094원) - 본건 경매 개시 결정 (2024타경584066)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 보증금 인수 대상은 없습니다.

3.3. 권리 소멸 여부

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(본건 경매개시결정 등기) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 별도로 인수해야 할 부담(지상권 등)은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항 (호수 표기 오류)

* 현황상 '태진빌리지'로 통용됩니다.

* 현관문 외부 표기(401호)와 대장상 건축물현황도의 호별 표기(402호)가 상이합니다. 계양구청의 2025.12.31.자 회신서에 의하면, 401호, 402호 각 소유자가 건축물 표시 변경 신청으로 건축물현황도를 변경하여 오류 시정이 가능하다고 회신되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택이 주를 이루는 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 지역 특성

효성남초등학교와 인접하고, 인천1호선 작전역 이용이 가능한 지역으로 주거 선호도가 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 도보 거리에 효성남초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인천1호선 작전역을 이용한 역세권 상권 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 내부 상태

* 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이나, 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능하였습니다. 내부 상태, 관리 상태, 불법 건축물 여부 등을 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 표기 오류

호실 표기상의 차이(401호 vs 402호)는 낙찰 후 명도 및 등기 관련하여 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 다만, 시정 가능하다고 회신된 점은 긍정적입니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 누수, 균열, 결로, 불법 개조, 관리 상태 불량 등 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다. 이는 향후 수리 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 효성남초등학교 인근 및 인천1호선 작전역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2002년에 건축되어 연식이 있으나, 구조는 철근콘크리트이며 내부 수리 상태는 미확인입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 호실 표기 오류와 내부 미확인 상태는 주의가 필요합니다. 감정가는 1억 4백만원이며, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 지하철 1호선 작전역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 초등학교가 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

8.2. 가치 상승 잠재력

* 내부 리모델링 및 호실 표기 오류 정리를 통해 상품성을 높일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계로, 낙찰 후 명도만 원활하다면 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 51.48㎡ (약 15.57평), 2002년 준공, 3층: 13,400만원 (약 860만원/평)

* 36.36㎡ (약 10.99평), 1991년 준공, 3층: 5,450만원 (약 496만원/평)

* 25.38㎡ (약 7.67평), 1993년 준공, 1층: 3,800만원 (약 495만원/평)

본건은 전용면적 46.77㎡ (약 14.14평)이며, 건축 연도는 2002년으로 가장 유사한 사례(13,400만원)와 비교할 때 평당 약 860만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 104,000,000원으로, 평당 약 735만원 수준입니다. 이는 최근 매매 사례 중 가장 높은 가격인 860만원/평보다는 다소 낮은 감정가입니다.

9.2. 적정 입찰가 제시

내부 상태 미확인, 호실 표기 오류 등의 리스크를 감안하더라도, 본건의 입지 조건 및 최근 시세 동향을 고려할 때 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 104,000,000원의 105% = 109,200,000원

* 감정가 104,000,000원의 115% = 119,600,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.