나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508451 [1] 인천광역시 서구 신현동 169 조은빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '신현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 명칭은 '조은빌라'이나, 현황 외벽표기는 '조은그린빌라 나동'으로 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경508451 (1)

소재지

인천광역시 서구 신현동 169 조은빌라 4층401호

용도

다세대주택

감정가

128,000,000원

면적

토지면적: 37.81㎡ (약 11.44평)

토지지분: 37.81㎡ (약 11.44평)

건물면적: 52.78㎡ (약 15.97평)

건물지분: 52.78㎡ (약 15.97평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

신한카드

건축물정보

건축년도: 1994년

구조: 철근콘크리트조

층수: 4층 건물 내 4층 (401호)

2. 입지조건

위치

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '신현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경

주변은 공동주택(아파트, 다세대주택 등)과 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

교통

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

압류 (부천시, 2025-02-26)

인수되는 권리

없음 (을구 9번 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

보증금: 95,000,000원

전입일자: 2012-08-27

확정일자: 2021-02-26

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (보증금 1차 증액분)

보증금: 115,000,000원 (총 보증금)

전입일자: 2012-08-27

확정일자: 2023-02-06

대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차인: 한국토지주택공사)

보증금: 95,000,000원

전입일자: 2012-08-27

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2025-04-23

대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차인: 한국토지주택공사, 보증금 1차 증액분)

보증금: 115,000,000원 (총 보증금)

전입일자: 2012-08-27

확정일자: 2023-02-06

배당신고일자: 2025-04-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원

특이사항 및 주의사항

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인', '중복사건', 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 'SGI 인수조건 변경'은 서울보증보험과 관련된 인수 조건이 변경되었음을 의미하므로, 매각 이후 발생할 수 있는 추가 부담이나 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 '중복사건' 존재는 추가적인 법적 절차나 영향이 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 공부상 명칭은 '조은빌라'이나, 현황 외벽 표기는 '조은그린빌라 나동'으로 상이합니다.

4. 상권분석

주변환경

본건은 주거지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변시세

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 전용면적당 시세는 약 208만원/㎡ ~ 228만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주요 시설

인천 신현초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

건축물 특성

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성

'대항력 있는 임차인'이라는 표기와 권리분석 상 '대항력 없음' 기재 간의 상반된 정보, 그리고 'SGI 인수조건 변경'은 매수인에게 잠재적인 인수 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

중복 사건

본 경매와 중복되는 사건이 존재하여, 해당 사건과의 연관성 및 매각 진행에 미칠 영향에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

건물 외관 표기 오류

공부상 명칭과 실제 건물 외벽 표기가 달라, 향후 등기, 계약 등 각종 행정 처리 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

건물 노후

1994년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지 보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 유무

현황 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 본건 주변에서 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 소재한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이하다는 장점이 있습니다.

권리 관계상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, '대항력 있는 임차인' 표기와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 매수인이 반드시 확인하고 넘어가야 할 핵심적인 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 소명이 이루어지지 않는다면, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 중복 사건의 존재 또한 추가적인 검토가 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

신현초등학교 인접으로 인한 교육 환경 및 주거 안정성 확보.

토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건.

권리 관계의 잠재적 리스크를 명확히 해소할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대 주택 시세는 전용면적당 약 208만원 ~ 228만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적 52.78㎡를 기준으로 환산 시, 대략 110,000,000원 ~ 120,000,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가 128,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

본 물건은 'SGI 인수조건 변경' 및 '중복사건'과 같은 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 102,400,000원 ~ 115,200,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 110,000,000원 사이로 보수적으로 접근할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.