나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508131 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 23-43 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설, 상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 ""주안역"" 소재하여 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 4미터의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕(스라브즙) 3층 건물로서
(사용승인일: 1985-10-15)
외벽: 적벽돌쌓기 마감등임.
내벽: 벽지도배 마감등임.
창호: 목재 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 1,2층은 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황'주택'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 기호2 건물 1,2층(각 8개실)은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황상 주택이고, 3층(1개실)은 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508131 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 23-43

1.3. 토지 정보

토지 면적: 237.10㎡ (약 71.73평)

토지 지분: 237.1㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 389.85㎡ (약 117.92평)

건물 지분: 389.85㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

주요 용도: 공부상 근린생활시설, 현황상 주택 (1, 2층 각 8개실, 3층 1개실)

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용승인일: 1985년 10월 15일

1.5. 감정가

715,463,500원

1.6. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사에스피씨삼립

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설, 상가 등이 소재하는 지역입니다. [cite: AVERAGE]

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다. [cite: AVERAGE] 주안역은 인천 내 주요 교통의 요충지로서, 인천 대부분의 노선이 경유하며 경인고속 국도와도 인접해 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북서측으로 노폭 4미터의 도로를 이용하여 출입합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. [cite: AVERAGE]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 채권 총액

등기부상 말소기준권리는 2014년 06월 25일 접수된 우리은행 근저당(을7)입니다.

등기부채권 총액은 440,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 민 (대항력 있음)

전입일자(사업일자): 2010년 04월 19일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며 잠재적인 위험이 존재합니다.

3.2. 2. 임차인 민 (대항력 없음)

전입일자(사업일자): 2018년 05월 21일

대항력: 없음

3.2. 3. 임차인 전 (대항력 없음)

전입일자(사업일자): 2021년 10월 05일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 민 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주안동은 인천의 주요 역세권 중 하나로, 경인선과 인천지하철 2호선이 지나가는 주안역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 최근 재개발 사업이 활발히 진행되면서 노후화된 지역의 변화가 가속화되고 있으며, 상업 시설, 주거 시설, 교통 인프라 등이 복합적으로 발달하고 있습니다.

4.2. 본 물건의 상권 내 역할

본 물건은 주안역 인근에 위치하며, 주위 환경에 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 지역에 속합니다. 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 주거 및 소규모 근린생활시설 수요를 충족시키는 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 근린생활시설 이용 편의성

본 건은 주안역 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여, 주변 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역을 도보 또는 차량으로 이용 가능하며, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

5.3. 교육 환경

본 건은 상대보호구역에 해당합니다. [cite: AVERAGE]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (민 ) 관련 위험

임차인 민 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 계약 해지 또는 포기 의사를 표시한 것일 수도 있으나, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 반환 요구 또는 명도 저항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 해당 부분에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건물 1, 2층이 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황상 주택으로 이용 중이며, 3층 또한 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 인허가나 건물 활용 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무 확인 불가

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 직접적인 확인이 필요하나, 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보 확인이 불가함을 알려드립니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상의 부동산 임의경매 건입니다. 주안역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 감정가는 7억 1천5백여만 원입니다.

7.2. 투자 적합성 평가

역세권 프리미엄과 주변 지역의 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 현황 용도의 불일치라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

7.3. 총평

입지적 장점 대비 권리상의 복잡성이 존재하는 물건으로, 신중하고 면밀한 검토 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

인천 1호선 및 2호선 환승역인 주안역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

8.2. 활용 가능성

토지와 건물을 일괄 매각함에 따라, 토지 소유권과 건물 소유권을 통합하여 향후 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 잠재 가치

인천 미추홀구가 도시 재생 및 재개발 사업을 통해 활발히 변화하고 있는 지역이라는 점에서, 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 715,463,500원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원으로 명시된 점을 고려합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 민 의 보증금 및 차임이 미상인 점을 감안하여, 해당 임차인 관련 리스크 해소 비용 및 명도 비용 등을 보수적으로 반영해야 합니다.

9.2. 권장 의견

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사, 임차인과의 추가 협의, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가 분석 등을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가를 기준으로 하되, 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.