나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508746 [1] 인천광역시 중구 운남동 526-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천 중구 제2청' 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 장방형 토지로서, 공부상 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2019-12-23)(도시관리계획(용도지역: 녹지지역) 결정(변경) 및 지형도면 고시
(2019.12.23.)), 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형
도면 변경고시), 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건내 소재하는 수목, 조경석 등은 일체로 거래되는 관행을 고려하여 본건에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시 창호
(건축물대장상 사용승인일자:2009.4.13)

이용상태

건축물대장상 용도 1층, 2층 소매점 이나, 현황 주거용임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부대하여 차양, 철재계단 등이 설치되어 있으며, 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 용도는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건내 소재하는 컨테이너 2개동은 토지에 기초가 없고 이동이 용이한 점 등을 고려하여 본건 평가에 불포함 하였음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(2-1. ~ 2-4. 포함)
2. 기호1. 토지 지상의 수목, 조경석 등은 토지에 포함 평가 및 매각하고, 이동이 용이한 컨테이너 2개동은 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조)
3. 기호2 건물은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508746 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 526-12 (새주소: 인천광역시 중구 운중로71번길 21)

* 용도: 근린시설 (현황 주거용)

* 감정가: 1,092,326,000원

* 토지면적: 880.00㎡ (약 266.19평)

* 건물면적: 196.56㎡ (약 59.46평)

* 건물 제시외면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 용도 (공부상): 제1종 근린생활시설(소매점)

* 건축물 용도 (현황): 주거용

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 2층 건물

* 사용승인일자: 2009년 4월 13일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천 중구 제2청' 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 토지형태 및 이용상태: 완경사지대 장방형 토지로서, 공부상 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역(수도권정비계획법) 임.

* 주변 시설: 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됨.

3. 권리분석

* 매각 조건: 일괄매각. 제시외 건물(2-1. ~ 2-4.) 포함. 토지 지상의 수목, 조경석 등은 토지에 포함 평가 및 매각. 이동이 용이한 컨테이너 2개동은 평가 및 매각에서 제외됨.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2024-02-08 효창새마을금고 근저당권):

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (임옥순, 2005-04-28)

* 소유권 이전 (정예린 외 1명, 2021-10-22)

* 근저당권 (효창새마을금고, 2024-02-08, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (오재남, 2024-09-06, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매 (효창새마을금고, 2025-04-14) - 말소

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (임옥순, 2009-04-20)

* 소유권 이전 (정예린 외 1명, 2021-10-22)

* 근저당권 (효창새마을금고, 2024-02-08, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (오재남, 2024-09-06, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매 (효창새마을금고, 2025-04-14) - 말소

* 총 등기부 채권 합계: 840,000,000원

* 임차인 현황:

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 정 :

* 전입일자: 2021-11-02

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인수 여부 및 권리관계 재확인 필요.

* 정 :

* 전입일자: 2021-12-02

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인수 여부 및 권리관계 재확인 필요.

* 안준희:

* 전입일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 배당 여부에 따라 잔여 채권 발생 가능성 있음.

* 이정자:

* 전입일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 배당 여부에 따라 잔여 채권 발생 가능성 있음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치하며, 인근은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임. '인천 중구 제2청' 동측 근거리에 위치하여 공공시설 접근성이 있음.

* 업종 적합성: 공부상 근린생활시설(소매점) 용도로 등록되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 용도 변경 후 상가로 활용하거나, 주거용으로 계속 사용하거나, 임대 수익을 위한 다가구 주택 개조 등 다양한 활용 방안을 고려해볼 수 있음.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 편임. 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 본건 건물은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중임. 이는 향후 건축물대장 용도 변경, 이행강제금 부과, 신규 임차인 확보 등에서 문제가 될 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 정 , 정 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음. 이 부분은 권리분석 시 인수 여부를 명확히 해야 하며, 만약 인수 조건이 있다면 실제 임대차 관계 및 보증금/차임액을 확인하는 것이 필수적임. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음).

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역으로 묶여 있어 건축 또는 증축, 용도 변경에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운남동에 위치한 근린생활시설 건물로, 감정가는 약 10.9억 원입니다. 토지 면적은 880㎡, 건물 면적은 196.56㎡입니다. 현재 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 점이 특징입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 토지에는 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등의 규제가 적용됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 규모: 880㎡의 비교적 넓은 토지를 확보하고 있어 활용 가능성이 높음.

* 향후 개발 가능성: 지역 특성에 따라 용도 변경, 신축 등 잠재적 가치 상승 가능성 고려 가능.

* 주거와 상업 혼재 지역: 지역의 특성상 주거 및 상업 목적 모두 고려할 수 있는 위치.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,092,326,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 다만, 현황 용도와 공부상 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 등에 대한 면밀한 추가 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 최종 입찰가는 법원 경매 절차, 현장 시세, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 입찰가 산정 시, 낙찰 후 명도 비용, 법적 절차 관련 비용, 명도 저항 가능성 등을 반드시 포함하여 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.