나이스옥션 법원경매 인천 2025타경872 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재‘청라호수공원’서측에 위치하며 주변은 노선
상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 2층 213~216호 내,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 및 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, '오피스텔 및 제2종근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)
(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관
한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경872 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층213호

용도: 근린생활시설 (오피스텔, 제2종근린생활시설)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 8.55㎡ (약 2.59평)

건물면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 2층

사용승인일: 2020년 4월 7일

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '청라호수공원' 서측에 위치하고 있습니다.

주변은 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

북측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 2023년 1월 26일 접수된 부산은행 근저당권입니다.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 성

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입/사업자등록일: 2021년 4월 9일

확정일자: 2025년 4월 4일

배당신고일자: 2025년 4월 4일

대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약

소유권이전: 주식회사누리에프엔씨 (2021-03-19), 김다혜 (2023-01-26)

근저당권: 부산은행 (말소기준권리)

임의경매: 부산은행 (2025-03-13)

가압류: 인천신용보증재단 (2025-03-26)

등기부채권 총액: 920,160,000원

1.3. 상권분석

본 건은 청라호수공원 인근의 활발한 노선상가지대에 위치합니다.

건물은 11층 중 2층에 있으며, 근린생활시설 및 오피스텔 용도로 활용되고 있습니다.

내외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감 등 양호한 상태를 유지하고 있으며, 상가 운영에 필요한 상하수도 설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

검색 결과, 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

청라호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 인천 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 성 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 보이나, '대항력 있음' 표시는 임차인의 권리가 복잡하게 얽혀있을 가능성을 시사합니다. 해당 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 배당 여부 및 법원의 최종 판단에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 임차인의 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 내용을 재확인하고 전문가와 상담하시기 바랍니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 9억 2천만원을 초과하여 부동산 가치 대비 부채 부담이 높은 편입니다. 이는 경매 신청의 원인이 된 채무가 많음을 의미하며, 물건의 과거 이력을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 권리 관계 파악이 더 복잡하고 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 주요 상권에 위치한 근린생활시설로, 청라호수공원이라는 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 편의성 또한 우수하여 접근성이 좋습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특성으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라지구 중심상업지역 내 핵심 입지: 지역 발전과 함께 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 청라호수공원 인접: 쾌적한 환경 및 풍부한 유동인구로 인한 상업적 가치 증대 기대.

* 우수한 교통 및 접근성: 인천 및 수도권 주요 지역과의 연결성이 뛰어납니다.

* 주변에 혐오시설이 없어 주거 및 상업 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하여 낙찰자가 임차인의 보증금 10,000,000원을 인수하지 않는 것으로 가정합니다. 하지만 '대항력 있음' 표시는 이 부분이 매우 중요하게 검토되어야 함을 의미합니다. 반드시 법원 또는 관련 전문가를 통해 해당 보증금의 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰가율, 주변 시세, 공실률, 상권 활성화 정도, 임차인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.