나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508366 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""예술회관역"" 및 ""인천터미널역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상9층건 내 제지하층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2001.09.15.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

공부상 근린생활시설임. 종전 이용상황은 아래와 같으며 현재 영업중단 및 공실상태임.
제비101호 및 제비102호 : '로데오 낚시카페'
제비202호 및 제비203호 : '레전드 야구존'

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물로 등재[건축과-18521(2022.7.19.)호에 의거 위반건축물 일부 시정완료(운동시설 철근콘크리트조 561.58㎡ 무단용도변경]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508366 (1)

1.2. 소재지

* 구 주소: 인천광역시 남동구 구월동 1463-2 로데오프라자21 지하층비101호

* 도로명 주소: 인천광역시 남동구 인하로489번길 28 (구월동)

1.3. 건물명

로데오프라자

1.4. 용도

* 공부상: 근린생활시설

* 실제 이용 현황: 근린생활시설, 운동시설 (집합건축물대장)

1.5. 감정가

1,245,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 87.06㎡ (약 26.34평)

* 건물면적: 488.78㎡ (약 147.87평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에이치에프더블유삼일유동화전문

1.10. 건축물 정보

* 사용승인일: 2001년 9월 15일

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지하 4층 / 지상 9층

* 총 호수: 48호

* 본건 위치: 지하 1층 비101호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "터미널사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업 및 업무시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통

* 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 인천1호선 "예술회관역" 및 "인천터미널역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 특히 예술회관역은 인천의 예술 및 문화 중심지로 다양한 시설과 접근성이 좋음.

2.3. 도로

본건 서측으로 노폭 약 8미터 도로(인하로489번길), 남측으로 노폭 약 4미터 보행자 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)

* 가축사육제한구역(2013-03-08)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2020년 8월 14일, 권리금액: 2,797,200,000원)

3.2. 기타 권리사항

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등 권리가 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 등기부상 채권 총액은 3,433,612,190원임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

구월동 터미널사거리 인근은 인천의 주요 상업 및 업무 밀집 지역으로, 높은 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있음.

4.2. 건물 이용 현황

* 공부상 용도: 근린생활시설.

* 종전 실제 이용 상황: 지하 1층 '로데오 낚시카페'(B101, B102호), '레전드 야구존'(B202, B203호) 등으로 이용되었음.

* 현재 상태: 영업 중단 및 공실 상태임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천1호선 예술회관역 및 터미널사거리 인근에 현대백화점, 신세계백화점, CGV, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리함.

5.2. 교통 접근성

인천1호선 예술회관역, 인천터미널역 등 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 운동시설로 사용되던 561.58㎡ 면적의 무단 용도변경에 대한 시정완료 내역이 있으나, 향후 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 함 [건축과-18521(2022.7.19.)호].

6.2. 공실 및 수익성

현재 영업 중단 및 공실 상태로, 장기 공실 발생 시 수익성 악화가 우려됨.

6.3. 복잡한 권리관계

유동화물건, 공동담보 물건으로 등재되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요함.

6.4. 높은 채무 총액

총 채권액이 34억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 본 물건은 인천1호선 예술회관역 및 터미널사거리 인근의 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 잠재적 가치 또한 높다고 판단됩니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 현재 공실 상태, 그리고 상당한 규모의 채무 총액은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 위반건축물 관련 사항은 향후 법규 준수 및 원상복구 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 인천의 중심 상업지구 중 하나에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높음.

* 편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 임차인 확보 및 고객 유치에 유리.

* 개발 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 적절한 상가 운영 전략 수립 시 안정적인 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 물건의 현장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 비교, 위반건축물 관련 상세 조사 및 해결 방안 검토, 그리고 낙찰 후 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.