나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508211 [1] 인천광역시 부평구 십정동 186-7 한국아파트 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '인천백운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선(백운역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 중
제3층 제301호로서, (사용승인일:1998.01.06)
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '아파트'로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호(2): 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508211 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 186-7 한국아파트 102동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 아파트 개요

아파트명: 한국아파트

사용승인일: 1998년 1월 6일 (준공 28년차)

총 동수: 3개 동

총 세대수: 194 세대

최고층: 18층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지면적 (대지권): 25.39㎡ (약 7.68평)

(참고) 아파트 단지 총 대지면적: 5,088㎡ (약 1,539평)

(참고) 아파트 단지 총 연면적: 16,945.03㎡ (약 5,126평)

(참고) 아파트 단지 총 주차대수: 109대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '인천백운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선(백운역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 6월 27일 접수된 흥국생명보험주식회사의 근저당권 (을14)임.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권(을25, 을25-1) 및 가압류(갑5, 갑6, 갑7), 임의경매(갑8) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보임.

등기부채권 총액은 약 270,995,571원임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 확인됨.

임대관계가 미상이므로, 보증금 및 차임 지급 여부, 대항력 유무 등을 사전에 철저히 조사할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종

아파트, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 배후 수요

주거 지역으로 배후 수요는 안정적인 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인천백운초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장 및 지하철 1호선 백운역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 건물 노후화

1998년 준공으로 28년차 건물이므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있음.

6.3. 주변 시설

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접한 내용은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.4. 공시지가 및 시세 변동

부동산 시장의 변동성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있음.

등기부상 인수할 권리관계는 없어 명도만 원만히 진행된다면 권리적 리스크는 적음.

다만, 임대관계가 미상이라는 점과 건물 노후화는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분임.

최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

지하철 1호선 백운역과 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

8.2. 권리 관계

모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능함.

8.3. 시세

최근 실거래가 기준으로 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있음을 확인할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 3건의 실거래가 평균: 약 215,666,666원.

감정가: 221,000,000원.

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

인수되는 보증금이 없는 점과 경매 특성상 할인 가능성을 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 195,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됨.

예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.