나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508398 [1] 인천광역시 서구 심곡동 247-10 에스엠스카이빌 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ""서구청역""서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(서구청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일자: 2003.04.23)
-외벽: 석재 붙임 마감 등임.
-창호: 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸 복층형)(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 ""업무시설 및 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현황 폐문부재로 인하여 내부상태 확인 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경508398 (1)

인천광역시 서구 심곡동 247-10 에스엠스카이빌 9층903호

오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

84,000,000원

2003년 4월 23일 사용승인

토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지/건물 일괄매각

부동산강제경매

이OO (채권자)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(서구청역)이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

주변시설: 반경 내 혐오시설은 확인되지 않으며, 생활 편의시설 및 관공서(서구청) 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 31일 접수된 강제경매개시결정(갑6)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 임차권등기(이 임차권)가 매수인에게 인수됩니다.

* 임대차보증금 60,000,000원, 전입일자 2019년 5월 7일, 확정일자 2019년 7월 19일입니다.

* 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 임차인 현황:

* 안

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024년 6월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 권리순위 및 배당여부 불확실. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

총 인수 보증금: 60,000,000원 (이 임차보증금)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 심곡동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상업지역입니다.

토지 이용: 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

유사 물건 거래: 최근 2026년 5월 4일, 인천 서해구 SM스카이빌 9층 (28.50㎡)이 74,000,000원에 거래되었습니다. 2025년 12월 10일, 같은 건물 5층 (28.50㎡)은 72,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

주거 형태: 현재 폐문부재로 내부 확인은 불가하나, 도시형생활주택(원룸 복층형)으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

건물 상태: 2003년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 건물 내 9층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

편의시설: 서구청역, 버스정류장 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 약 60,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물의 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 확인할 수 없습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재할 수 있습니다 (안 임차인 관련).

소액 임차인 보증금 미배당 가능성: 안 임차인의 보증금 5,000,000원에 대한 배당 여부가 불확실하며, 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구청역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 약 6천만원에 달하는 선순위 임차인 이 의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 필수적입니다. 또한, 내부 상태 확인이 불가하고 소액 임차인 안 의 보증금 문제도 잠재적 리스크로 존재합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 서구청역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

실수요 및 임대수익 가능성: 원룸 복층형으로 추정되는 구조는 1인 가구 수요층에게 적합하며, 임대수익 창출이 가능합니다.

최근 실거래가 반영: 유사 면적/층수의 최근 실거래가가 7,200만원 ~ 7,400만원 수준으로 형성되어 있어 시세 파악이 용이합니다.

소액 투자 접근 가능성: 인수되는 보증금을 제외한 입찰가 수준에 따라 비교적 적은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(28.50㎡) 실거래가: 72,000,000원 (2025년 12월) ~ 74,000,000원 (2026년 5월)

인수되는 임차보증금: 60,000,000원 (이 임차보증금)

감정가: 84,000,000원

현 시세 기준 총 취득가 목표: 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원

목표 총 취득가에서 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 범위:

* 70,000,000원 (목표 총 취득가) - 60,000,000원 (인수 보증금) = 10,000,000원

* 75,000,000원 (목표 총 취득가) - 60,000,000원 (인수 보증금) = 15,000,000원

상기 분석을 바탕으로, 인수되는 보증금 60,000,000원을 고려할 때, 예상 입찰가는 10,000,000원에서 15,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 총 취득 비용을 약 7,000만원 ~ 7,500만원으로 맞추기 위한 산정이며, 실제 입찰가는 법원 기일, 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.