나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503330 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-1 더샵그린스퀘어 114동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천첨단초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 '지식정보단지역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제105호, 제1층 제106호로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본 건 기호(1), (2)는 경계벽체구분 없이 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

본 건 소재 건물은 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '송도교육로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠중학교3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(송도국제 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 기호(1), (2)는 현장조사시 경계벽체구분 없이 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-105호와 106호는 공부상 분리되어 있으나, 현황상 통합하여 하나의 점포로 사용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경503330 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지및물건현황

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-1, 더샵그린스퀘어 114동 1층 105호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

* 건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 1층

* 이용상태: 근린생활시설 (현황상 105호와 106호 통합 사용)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동 '인천첨단초등학교' 북측 인근

* 주변: 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대

* 주위환경: 보통으로 평가됨

2.2. 교통

* 차량 접근 용이

* 대중교통: 인근 노선버스정류장, 근거리 인천지하철1호선 '지식정보단지역' 소재

* 교통상황: 보통으로 평가됨

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B))

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)에 접합

* 기타: 경제자유구역, 성장관리권역

* 보호구역: 송도국제 유치원, 송명초등학교, 인천첨단초등학교, 오칠중학교, 오칠고등학교 관련 각종 보호구역 지정

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 2022-03-10 접수, 채권최고액 960,000,000원 (본 경매 신청은 2025-01-20, 813,927,012원)

3.2. 소유권

* 현 소유자: 신상혁 (2022-03-10 매매로 소유권 이전, 매매가 575,000,000원)

3.3. 기타권리

* 갑7 가압류: 인천신용보증재단, 2023-06-05, 금59,116,674원

* 갑11 가압류: 서울보증보험주식회사, 2024-07-02, 금80,445,315원

* 갑12 압류: 국민건강보험공단, 2024-10-18

* 갑13 가압류: 윤창호, 2024-12-02, 금23,890,000원

* 상기 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인: 순 , 신

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-04-24

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

3.5. 매각으로소멸되지않는권리

* 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 물건용도및현황

* 용도: 근린상가

* 현황: 105호와 106호가 공부상 분리되어 있으나, 현황상 통합하여 하나의 점포로 사용 중입니다.

* 이용: 경계벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변상권

* 배후수요: 인근 공동주택 단지 밀집으로 안정적인 배후수요 확보 가능

* 업종: 주거, 교육, 근린생활시설이 복합된 상권

* 잠재력: 송도동 지역의 지속적인 성장 및 개발 가능성 보유

5. 생활정보

5.1. 건축정보

* 사용승인일: 2014-03-11

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주요시설: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화 설비 등이 갖추어져 있음

5.2. 주변편의시설

* 교육시설: 인천첨단초등학교 (북측 인근), 송도국제 유치원, 송명초등학교, 오칠중학교, 오칠고등학교 등 다수 위치

* 교통시설: 인천지하철1호선 지식정보단지역, 인근 버스정류장

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

5.3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 현황과공부상차이

* 105호와 106호가 공부상 분리되어 있으나 현황상 통합하여 사용되고 있어, 경매 참여 시 현황에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 임대차관계

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 추가조사필요사항

* 현장 방문을 통해 통합 사용 여부, 실제 점유 현황, 내부 상태, 관리비 체납 여부 등에 대한 면밀한 재확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 송도동의 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 존재하나 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인 없어 권리상 부담이 없습니다. 다만, 공부상과 현황상의 차이점(105호, 106호 통합 사용) 및 임대 관계 미상인 점은 투자 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다. 송도 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권 활성화 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.1. 우수입지

* 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 수요 확보에 유리합니다.

* 인천지하철1호선 역세권 및 버스 노선이 있어 교통이 편리합니다.

8.2. 권리상안전성

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸 예정입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없습니다.

8.3. 통합사용점포

* 105호와 106호가 통합 사용되어 넓은 면적을 활용할 수 있어 다양한 업종 유치에 유리합니다.

8.4. 송도지역발전잠재력

* 경제자유구역으로서 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 1,173,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 임대 수익률, 경쟁 입찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 1,050,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 세부적인 입찰가 산정은 전문가와 추가 상담을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.