나이스옥션 법원경매 인천 2025타경807 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 595-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 소재 '갑룡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황
은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현황 단독주택 건
부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2)는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주
거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 제시외 물건(㉠, ㉡, ㉢)이 소재함.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2018.03.20.)

- 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(3-1. ~ 3-3.)포함
2. 기호1, 2. 토지 지상의 조경석, 기타경계수목, 바닥포장 등은 토지에 포함 평가 및 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경807 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 595-21

* 용도: 단독주택

* 감정가: 265,667,400원

* 토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

* 건물면적: 97.60㎡ (약 29.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인 포함

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 소재 '갑룡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 2필 일단의 가장형 토지이며, 현황 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 02월 19일 접수된 김용문 근저당권 (240,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 사건은 채권자 조 에 의한 강제경매 (2025타경807) 입니다.

* 본건 등기부상 채권 총액은 611,687,858원입니다.

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 법원 매각물건명세서 및 현황조사를 통해 최종 확인 필요)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김석일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-19

* 확정일자: 2018-03-21

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 있음 (현 채권자)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 경매 낙찰 시 임차인 보증금 별도 인수 없음)

* 공동담보 물건으로, 담보 제공된 다른 물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 강화읍의 외곽지역으로, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다.

* 인근에 학교(갑룡초등학교)가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근성은 좋으나 대중교통 이용은 보통 수준이며, 주변 상업시설은 근린생활시설 수준으로 분석됩니다.

* 대규모 상업 지구보다는 전형적인 농촌 및 주택 지역의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 595-21 소재 단독주택입니다.

* 건축물 사용승인일은 2018년 03월 20일로 비교적 신축입니다.

* 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

* 주위에 학교와 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주위 환경은 전원주택 단지 및 농경지가 혼합된 조용한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (조 ) 존재: 임차인 조 는 대항력이 있으며, 본 경매의 채권자이기도 합니다. 경매 절차 진행 시 배당 순위에 따라 인수 여부가 결정되므로, 매각물건명세서 상의 권리 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다. (보증금 170,000,000원)

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(3-1 ~ 3-3) 및 토지 지상의 조경석, 수목, 바닥포장 등도 포함하여 매각됩니다. 이에 대한 별도 처리 비용이나 철거 등이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 동일한 채무를 담보로 제공된 다른 물건이 있을 수 있으며, 해당 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 신축된 단독주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 적절한 토지 면적을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(현 채권자)의 존재는 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가는 2억 6천만원대이며, 이는 건물 신축 연식과 토지 면적을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2018년) 단독주택으로 건물의 가치가 보존되어 있습니다.

* 175㎡의 토지 면적은 강화읍 지역에서 단독주택을 운영하기에 적절한 규모입니다.

* 계획관리지역, 성장관리구역 등으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 경매로 인해 기존의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 265,667,400원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 같은 단독주택의 정확한 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 인근 다세대 주택의 최근 실거래가(면적 대비 약 142만원 ~ 237만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가는 보수적인 측면 또는 토지 가치 반영이 높다고 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이자 채권자인 조 의 보증금 170,000,000원이 경매 절차를 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 본 건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 경쟁 상황 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 적정 입찰가 범위: 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 약 240,000,000원 ~ 265,700,000원

* 현 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.