나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507537 [1] 인천광역시 중구 운북동 453-66 더원빌리지 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 '영종역' 북서측 인근에 위치하며 부근은 동류형 다세
대주택, 단독주택 및 농경지 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 철도역(공항철도 영종역)이 소재합
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,
외벽: 석재마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측·남동측 및 북동측으로 로폭 약 6m, 5m, 6m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2025-02-14)(「지적재조사에 관한 특별법」
제3조제1항 및 같은 법 부칙<법률 제11062호> 제2조제2항에 따라 토지이용규제의 내용
(지역?지구 등)을 새로이 조사 등록한 지적도를 기준으로 변경), 상대보호구역(2021-04
-19)(인천영종초등학교금산분교),교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507537 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운북동 453-66, 더원빌리지 101동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 67.80㎡ (약 20.51평)

건물면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO

건축물 준공 연도: 2017년 (더원빌리지 101동 기준)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 '영종역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 다세대주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 공항철도 영종역이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

남서측, 남동측, 북동측으로 각각 폭 약 6m, 5m, 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역(인천영종초등학교금산분교), 성장관리권역에 해당합니다.

건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 27일 접수된 권성희의 근저당권(150,000,000원)입니다.

이보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다.

경매개시결정등기(2025년 2월 26일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 18일

* 확정일자: 2021년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 3월 19일

* 대항력: 있음

중요 사항: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자(2021.01.18) 및 확정일자(2021.01.05)가 말소기준권리(2023.03.27)보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 감정평가서 요약의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 이와 상반되므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 임차인의 보증금은 미상 처리되지 않았으나, 대항력 존재로 인해 인수 부담이 발생합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지 주변의 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 유사 다세대주택의 거래 가격은 매우 낮은 수준으로 나타났습니다.

"예드림3동"(건축년도 2007년)의 전용면적 약 20.28㎡(약 6.1평) 유닛은 30,000,000원에서 35,000,000원 사이에 거래되었습니다.

"공작빌라1동"(건축년도 2002년)의 전용면적 약 34.55㎡(약 10.4평) 유닛은 65,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래의 단위면적당 가격은 약 1,880,000원/㎡ 수준입니다.

본건 물건은 전용면적 51.94㎡(약 15.71평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 크고 신축 연도(2017년)도 더 최신입니다.

"공작빌라1동"의 거래 사례를 기준으로 본건의 시장 가치를 추정하면, 약 97,500,000원(51.94㎡ * 1,880,000원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

그러나 본건은 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 높아, 시장 가치만으로는 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통: 공항철도 영종역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 역세권이라는 점에서 기본적인 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 인천영종초등학교금산분교가 인근에 위치합니다(상대보호구역).

주변 환경: 현재 주변 지역은 다세대주택, 단독주택과 농경지가 혼재된 상태이며, 자연녹지지역에 속해 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킵니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

낮은 시장 거래가: 제공된 최근 매매 정보는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 가치가 과대평가되었거나 비교 대상의 특수성 또는 거래 자체의 특수성(예: 임의매각 이후 거래 등)이 존재할 수 있습니다.

개발 제한: 자연녹지지역 및 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

토지 경사: 완경사 토지는 건물의 활용성이나 신축 시 공사 비용 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운북동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 181,000,000원입니다.

가장 큰 위험 요소는 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 이 보증금이 낙찰자에게 이전될 경우, 실질적인 매입 비용이 크게 늘어납니다.

최근 시장 거래 정보는 매우 낮은 수준으로, 본건의 감정가와 큰 괴리를 보입니다. 이는 시장 상황이 좋지 않거나, 비교 사례가 본건과 다르거나, 혹은 감정가 자체가 시장 현실을 반영하지 못하고 있을 가능성을 시사합니다.

투자 관점에서 접근 시, 임차인 보증금 인수 부담과 낮은 시장 거래가를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

만약 임차인 보증금 인수 문제가 해결되거나, 매입 후 임대 수익을 통해 보증금 부담을 상쇄할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

영종역 역세권이라는 점은 교통 편의성과 잠재적 수요 측면에서 긍정적 요인입니다.

현재 시장 가격이 매우 낮게 형성된 것으로 보이므로, 향후 지역 개발이나 시세 회복 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 매우 높은 불확실성을 수반합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 150,000,000원이므로, 낙찰자가 이 보증금을 인수한다고 가정할 경우, 실질적으로 낙찰자가 지출해야 할 총 비용은 '입찰가 + 150,000,000원'이 됩니다.

감정가 181,000,000원을 기준으로 보증금 인수 후 최대 지출 가능 금액을 산정하면, 181,000,000원 - 150,000,000원 = 31,000,000원 입니다. 즉, 감정가를 기준으로 할 때, 입찰가는 31,000,000원을 초과해서는 안 됩니다.

한편, 제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따른 본건의 예상 시장 가치는 약 97,500,000원 수준입니다. 만약 이 시장 가치가 정확하다면, 150,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로는 어떤 입찰가로도 수익을 기대하기 어렵습니다.

이러한 극심한 정보 불일치와 높은 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최소 입찰가(추정치): 감정가의 10% 수준인 약 18,100,000원부터 입찰이 가능할 수 있습니다.

적정 또는 투기적 입찰가 제안: 낙찰자가 보증금 인수 후에도 감정가 수준의 총 비용(총 181,000,000원)을 지출한다고 가정할 때, 입찰가는 약 31,000,000원이 최대치입니다. 하지만 시장 상황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 고려하여, 30,000,000원에서 40,000,000원 사이의 금액을 투기적 관점에서 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 매입 비용은 180,000,000원에서 190,000,000원이 되며, 이는 감정가를 상회하거나 비슷한 수준이므로, 시장 가치가 감정가 이상으로 높게 형성되지 않는 한 큰 수익을 기대하기는 어렵습니다.

가장 중요한 주의: 입찰 전 반드시 해당 물건의 '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 정보의 진위 여부와 임차인과의 명확한 인수 조건(보증금, 차임 등)을 재확인하고, 잔금 납부 시 최종적으로 부담하게 될 총액을 정확히 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.